Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Preis, der für Ihre Immobilie am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. So definiert es § 194 Baugesetzbuch. Es ist die vollständige, schriftlich begründete Bewertung, auf die sich Finanzämter, Gerichte, Banken und die Beteiligten bei Erbschaft, Scheidung oder Verkauf stützen können. Wir erstellen sie für Wohn- und Gewerbeimmobilien in ganz Bayern.
Kurz gesagt: Das Verkehrswertgutachten ist die vollständige, schriftlich begründete Wertermittlung einer Immobilie nach § 194 BauGB und ImmoWertV. Es nennt den Wert zu einem Stichtag, legt Verfahren, Daten und Rechenschritte offen und ist die Form, die bei Finanzamt, Gericht und Streit in Betracht kommt. Bei Wohnimmobilien kostet es 1.580 € bis 3.570 € inklusive Mehrwertsteuer, Gewerbeimmobilien bewerten wir nach individuellem Angebot.
Wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen
Immer dann, wenn der Wert nachvollziehbar belegt sein muss und nicht nur geschätzt werden soll:
- Erbschaft und Schenkung – Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt, auch als Gegengutachten zu einem Grundbesitzwertbescheid
- Scheidung – neutraler Wert für Zugewinnausgleich und Vermögensaufteilung
- Pflichtteil und Erbauseinandersetzung – Wert zum maßgeblichen Stichtag
- Auseinandersetzung von Eigentümer- und Erbengemeinschaften, etwa wenn ein Miterbe ausgezahlt wird
- Übertragung zwischen Privat- und Betriebsvermögen sowie Unternehmensnachfolge
- Finanzierung, Beleihung und Versicherung
- Streitfälle, in denen ein unabhängiger Wert gebraucht wird
Für das Finanzamt, bei Erbschaft und Schenkung, im Streit und in gerichtlichen Verfahren ist das Verkehrswertgutachten die Form, die in Betracht kommt; ein Kurzgutachten genügt dort nicht. Das günstigere Kurzgutachten dient nur Ihrer privaten Orientierung, etwa bei Kauf, Verkauf oder einer Einigung in der Familie ohne Behörde. Wann welches Gutachten passt, erklärt unser Ratgeber Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten. Eine Online-Bewertung ersetzt beides nicht, mehr dazu unter Online-Bewertung oder Gutachten.
So ermitteln wir den Verkehrswert
Die Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt davon ab, wie der Markt für das Objekt funktioniert:
- Vergleichswertverfahren – für Eigentumswohnungen und Baugrundstücke, wenn genügend Vergleichspreise oder Bodenrichtwerte vorliegen
- Sachwertverfahren – für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen die Herstellungskosten des Gebäudes den Wert bestimmen
- Ertragswertverfahren – für vermietete Objekte, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, bei denen die nachhaltig erzielbare Miete zählt
Das Ergebnis eines Verfahrens ist noch nicht der Verkehrswert. Es wird an die Lage auf dem Markt angepasst, etwa durch den Sachwertfaktor oder den Liegenschaftszins, und die Aussagekraft der Verfahren wird gegeneinander abgewogen. Diesen Schritt begründen wir im Gutachten ausdrücklich, damit er für Dritte nachvollziehbar bleibt.
Die Daten stammen vom örtlichen Gutachterausschuss, aus den Bodenrichtwerten und aus aktuellen Marktdaten. Für den Stichtag gilt der Wertermittlungsstichtag. Das ist meist der Tag der Besichtigung oder ein vom Auftraggeber vorgegebenes Datum, zum Beispiel der Todestag bei einer Erbschaft.
Was im Gutachten steht
Ein Verkehrswertgutachten ist so aufgebaut, dass ein Dritter jeden Schritt prüfen kann. Es enthält:
- Auftrag, Zweck und Stichtag der Bewertung
- Beschreibung von Grundstück, Lage und Gebäude mit Fotos aus dem Ortstermin
- Rechte und Lasten aus dem Grundbuch, zum Beispiel Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht, und ihre Wirkung auf den Wert
- Ausstattung, Modernisierungen und erkennbaren Instandhaltungsstau, soweit sie den Wert beeinflussen
- Die gewählten Verfahren, alle Eingangsdaten und Rechenschritte
- Das begründete Ergebnis mit dem Verkehrswert
Flächen übernehmen wir aus den vom Auftraggeber gelieferten Plänen und weisen das im Gutachten aus. Ein eigenes Aufmaß erstellen wir nicht. Erkennbare Bauschäden und Baumängel nehmen wir bei der Besichtigung auf und berücksichtigen sie im Wert. Die Prüfung ist rein zerstörungsfrei; Bauteilöffnungen, Messungen und die Suche nach Schadensursachen gehören nicht zu unserer Leistung. Wir ermitteln den Wert und geben keine Rechts- oder Steuerberatung.
Für Finanzamt und Gericht geeignet
Für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer nennt § 198 Bewertungsgesetz Anforderungen an den Sachverständigen. Unsere Gutachten erstellt ein Sachverständiger, der von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert ist; sie erfüllen diese Anforderungen. Ob und in welcher Höhe sich das steuerlich auswirkt, klärt Ihr Steuerberater, und das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall. Zum Vorgehen bei einem zu hohen Bescheid lesen Sie auch den Ratgeber Gegengutachten bei Erbschaft.
Jedes Gutachten durchläuft vor der Auslieferung eine interne Qualitätsprüfung. Woran Sie ein belastbares Gutachten erkennen, steht im Ratgeber Sachverständigen erkennen. Beispiele bewerteter Objekte zeigen unsere Referenzen.
Ablauf und Dauer
- Erstberatung: Sie rufen an oder schreiben uns. In einem kostenlosen Telefonat klären wir Anlass, Gutachtenart und Honorar.
- Unterlagen: Sie erhalten eine Checkliste, zum Beispiel Grundbuchauszug, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Bauakte und Grundbuchauszug fordern wir auf Wunsch selbst an. Die Liste finden Sie auch im Ratgeber Unterlagen für das Verkehrswertgutachten.
- Ortstermin: Wir besichtigen die Immobilie und dokumentieren Lage, Ausstattung und Zustand. Was dort passiert, beschreibt der Ratgeber Ortstermin beim Immobiliengutachten.
- Gutachten: Liegen alle Unterlagen vor, ist es in der Regel 3–5 Werktage nach dem Ortstermin fertig.
Kosten
Bei Wohnimmobilien richtet sich das Honorar nach dem Wert der Immobilie. Sie erhalten es vorab verbindlich, ohne Nachforderungen. Alle Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer:
- bis 150.000 € Immobilienwert: 1.580 €
- bis 250.000 €: 1.930 €
- bis 450.000 €: 2.500 €
- bis 750.000 €: 3.000 €
- bis 1 Mio. €: 3.570 €
Hinzu kommen Fahrtkosten, die wir Ihnen vorab nennen. Immobilien über 1 Mio. € und Gewerbeimmobilien bewerten wir nach individuellem Angebot. Ihren Preis sehen Sie sofort im Honorar-Rechner.
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Bei Wohnimmobilien kommt es auf Lage, Zustand und Rechte im Grundbuch an. Bei Gewerbeimmobilien bestimmen Mietverträge, Restlaufzeiten, Nutzbarkeit und die Drittverwendungsfähigkeit den Wert. Für Unternehmen, Fonds und Family Offices erstellen wir Gutachten für Bilanz, Nachfolge oder Ankauf. Mehr dazu auf den Seiten Wohnimmobilien bewerten, Gewerbeimmobilien bewerten und Fonds und Family Offices. Haben Sie Fragen vorab, finden Sie weitere Antworten bei den häufigen Fragen.
Gut zu wissen: Das Gutachten gilt für einen Stichtag. In stabilen Märkten wird es in der Regel bis zu sechs Monate danach als aktuell angesehen. Ausführlicher steht das im Ratgeber Gültigkeit und Stichtag.
Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert und gemeiner Wert
Im Alltag werden diese Begriffe oft durcheinandergebracht. Sie bezeichnen aber unterschiedliche Werte mit unterschiedlichem Zweck:
| Begriff | Bedeutung | Wofür er gebraucht wird |
|---|---|---|
| Verkehrswert | Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB) | Erbschaft, Scheidung, Verkauf, Streitfälle, Gericht |
| Marktwert | Im Kern gleichbedeutend mit dem Verkehrswert. Die ImmoWertV verwendet beide Begriffe. | Bilanz, Investmententscheidungen, Gutachten für Unternehmen |
| Beleihungswert | Vorsichtig ermittelter, nachhaltig erzielbarer Wert für die Bank, meist niedriger als der Verkehrswert | Finanzierung, Kreditvergabe |
| Gemeiner Wert | Steuerrechtlicher Begriff aus dem Bewertungsgesetz, der sich am Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr orientiert | Erbschaft- und Schenkungsteuer |
| Grundbesitzwert | Vom Finanzamt nach typisierten Regeln festgestellter Wert | Steuerbescheid; kann durch Gutachten widerlegt werden |
Welcher Wert für Sie gebraucht wird, hängt vom Zweck ab. Wir klären das im Erstgespräch, damit das Gutachten zur Fragestellung passt. Ein Beleihungswert wird nach eigenen Regeln der Bank ermittelt; sie kann unser Gutachten aber als Grundlage heranziehen.
Wie ein Gutachten aufgebaut ist
Jedes Verkehrswertgutachten folgt einer festen Gliederung, damit Dritte es Schritt für Schritt prüfen können. Typisch sind diese Abschnitte:
- Allgemeine Angaben: Auftraggeber, Zweck, Stichtag, Ortstermin und die verwendeten Unterlagen.
- Grundstücksbeschreibung: Lage, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Entwicklungszustand.
- Gebäudebeschreibung: Baujahr, Konstruktion, Ausstattung, erkennbarer Zustand, Flächen aus den Plänen.
- Rechte und Lasten: Eintragungen im Grundbuch und deren Wirkung auf den Wert.
- Wertermittlung: Wahl und Begründung der Verfahren, Eingangsdaten, Berechnung.
- Marktanpassung und Würdigung: Abwägung der Ergebnisse und begründeter Verkehrswert.
- Anlagen: Fotos, Pläne, Berechnungen, Auszüge, Literatur- und Datenquellen.
Der Umfang richtet sich nach dem Objekt. Länge ist kein Qualitätsmerkmal, entscheidend ist, dass jede Annahme begründet und nachprüfbar ist.
Rechenbeispiel: vom vorläufigen Ergebnis zum Verkehrswert
Das folgende Beispiel zeigt, wie aus einem Verfahrensergebnis der Verkehrswert wird. Die Zahlen sind fiktive Beispielwerte und dienen nur der Veranschaulichung. Faktor und Abschläge hängen im Einzelfall von Objekt, Lage und Marktlage ab.
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Vorläufiger Vergleichs-, Sach- oder Ertragswert | 300.000 € |
| Marktanpassung (zum Beispiel Faktor 0,92, weil Käufer am Markt weniger zahlen als die reine Rechnung ergibt) | 276.000 € |
| Besondere objektspezifische Merkmale (zum Beispiel Wohnrecht: −18.000 €, Instandhaltungsstau: −10.000 €) | 248.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 248.000 € |
Das Beispiel zeigt, warum zwei Gutachten zum selben Haus nicht denselben Betrag nennen müssen: Schon die Einschätzung eines Wohnrechts oder die Wahl des Marktanpassungsfaktors verschiebt das Ergebnis. Entscheidend ist, dass beides begründet und überprüfbar ist. Zu den einzelnen Rechten lesen Sie Wohnrecht bewerten und Nießbrauch bewerten.
Woran Sie ein belastbares Gutachten erkennen
- Der Wertermittlungsstichtag ist genannt und passt zum Zweck.
- Die Verfahrenswahl ist begründet, nicht nur genannt.
- Alle Eingangsdaten haben eine Quelle, zum Beispiel Gutachterausschuss oder ImmoWertV.
- Rechte und Lasten aus dem Grundbuch sind einzeln bewertet.
- Die Marktanpassung ist erklärt, nicht nur als Faktor eingesetzt.
- Der Sachverständige ist namentlich genannt und zertifiziert, das Gutachten ist unterschrieben.
- Annahmen, Einschränkungen und nicht geprüfte Punkte sind offen ausgewiesen.
Eine ausführlichere Checkliste bietet der Ratgeber Sachverständigen erkennen.
Was das Gutachten nicht leistet
Damit keine falschen Erwartungen entstehen: Ein Verkehrswertgutachten ist keine Rechts- oder Steuerberatung und keine Bauzustandsuntersuchung. Wir ermitteln den Wert, bei Erbschaft und Schenkung klärt Ihr Steuerberater die steuerliche Wirkung. Bauschäden werden aufgenommen, soweit sie erkennbar sind, aber nicht technisch untersucht. Eine Bodenuntersuchung oder eine Unternehmensbewertung gehört ebenfalls nicht dazu.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 194 Baugesetzbuch (BauGB): Verkehrswert
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Grundsätze, Verfahren, Marktanpassung
- § 198 Bewertungsgesetz (BewG): Nachweis eines niedrigeren Werts
- Bodenrichtwerte und Marktberichte der Gutachterausschüsse in Bayern