Was die Wertermittlung für die Gebäudeversicherung klärt
Die Höhe der Versicherungssumme entscheidet im Schadenfall darüber, ob die Gebäudeversicherung den Wiederaufbau vollständig trägt. Viele Eigentümer kennen den Wert ihres Gebäudes nur als Kaufpreis oder aus einer groben Schätzung. Beides ist für die Versicherung nur bedingt aussagekräftig, denn maßgeblich sind die Kosten, die für die Wiederherstellung eines gleichartigen Gebäudes anfallen würden.
Unsere Wertermittlung für die Gebäudeversicherung liefert Ihnen eine nachvollziehbare, dokumentierte Größe: den Neubauwert bzw. Wiederherstellungswert des Gebäudes zum Wertermittlungsstichtag. Sie können diese Zahl mit Ihrem Versicherer, Ihrem Makler oder Ihrem Berater besprechen und die Versicherungssumme darauf stützen.
Wir bewerten ausschließlich den Wert. Die Beurteilung von Schäden, Mängeln oder der Bausubstanz sowie die Beratung zu Versicherungsprodukten sind nicht Teil unserer Leistung.
Neubauwert, Wiederherstellungswert und Versicherungssumme
In der Praxis begegnen Ihnen mehrere Begriffe, die zusammengehören, aber nicht identisch sind:
- Neubauwert / Wiederherstellungswert: die Kosten, die für den Wiederaufbau eines gleichartigen Gebäudes in gleicher Bauweise, Größe und Ausstattung am selben Ort aufzuwenden wären.
- Versicherungssumme: der im Vertrag vereinbarte Betrag. Sie sollte dem Neubauwert entsprechen und wird bei vielen Verträgen über Indizes angepasst.
- Versicherungswert: der von der Versicherung zugrunde gelegte Wert, je nach Vertragsform etwa auf Basis des Neuwerts oder, bei älteren Verträgen, eines historischen Wertansatzes.
Der Grund und Boden gehört nicht zum Versicherungswert, weil er bei einem Schaden nicht wiederhergestellt werden muss. Berücksichtigt werden dagegen in der Regel das Hauptgebäude, fest verbundene Bauteile, Nebengebäude, Garagen und Außenanlagen, soweit sie nach den Vertragsbedingungen mitversichert sind. Welche Bestandteile im Einzelfall gedeckt sind, ergibt sich aus Ihrem Vertrag.
Wie wir den Wert herleiten
Wir ermitteln die Herstellungskosten gleichartiger Gebäude, in der Regel auf Grundlage von Normalherstellungskosten, der Brutto-Grundfläche, der Ausstattung und der Baupreisentwicklung zum Stichtag. Das Vorgehen ist eng verwandt mit dem Sachwertverfahren, gelangt aber bewusst ohne Wertminderung wegen Alters zum Neubauwert.
Unterversicherung und ihre Folgen
Liegt die vereinbarte Versicherungssumme erkennbar unter dem tatsächlichen Neubauwert, spricht man von Unterversicherung. Je nach Vertragsgestaltung kann der Versicherer die Entschädigung dann anteilig kürzen, und zwar auch bei einem Teilschaden. Der Eigentümer trägt die Differenz selbst.
Typische Ursachen sind:
- Verträge, die seit vielen Jahren unverändert laufen, während sich die Baukosten deutlich erhöht haben,
- Umbauten, Anbauten oder Modernisierungen, die dem Versicherer nie gemeldet wurden,
- eine zu niedrig geschätzte Wohnfläche oder Ausstattung bei Vertragsabschluss,
- ein Erwerb des Gebäudes, bei dem die Summe aus dem Kaufpreis abgeleitet wurde.
Manche Tarife enthalten einen Unterversicherungsverzicht. Auch dann ist eine belastbare Grundlage sinnvoll, weil der Verzicht an Bedingungen geknüpft sein kann. Bitte lassen Sie sich dazu von Ihrem Versicherer oder einem Fachanwalt beraten; eine rechtliche Bewertung Ihres Vertrags nehmen wir nicht vor.
Abgrenzung zum Verkehrswert
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Er schließt den Grund und Boden ein und hängt von Lage, Zustand, Restnutzungsdauer und Marktlage ab. Der Versicherungswert fragt dagegen nur, was der Wiederaufbau des Gebäudes kosten würde.
Beide Werte können weit auseinanderliegen. Ein Haus in einer gefragten Lage kann einen hohen Verkehrswert bei vergleichsweise geringem Neubauwert haben; in einer schwächeren Lage ist es häufig umgekehrt. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt deshalb keine Versicherungswertermittlung und umgekehrt. Wie der Verkehrswert zustande kommt, erläutern wir im Ratgeber zum Verkehrswert; unser Leistungsspektrum finden Sie unter Verkehrswertgutachten.
Wann sich eine Wertermittlung anbietet
Anlass kann jede Situation sein, in der Sie die Versicherungssumme auf eine verlässliche Basis stellen möchten:
- Kauf, Erbe oder Schenkung eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses,
- Prüfung einer bestehenden Police oder Wechsel des Versicherers,
- nach größeren Umbauten, Anbauten oder Modernisierungen,
- vermietete Objekte und Eigentümergemeinschaften, bei denen die Summe nachvollziehbar dokumentiert sein soll.
Für Wohnimmobilien finden Sie weitere Anlässe in der Übersicht Wohnimmobilien bewerten.
Ablauf und Ergebnis
Nach Ihrer Anfrage klären wir Umfang und Zweck und erstellen ein Angebot vorab. Es folgt ein Ortstermin, bei dem wir Größe, Bauweise, Ausstattung und Nebengebäude aufnehmen. Anschließend erstellen wir die schriftliche Wertermittlung mit nachvollziehbarer Herleitung.
Sie erhalten einen Neubau- bzw. Wiederherstellungswert zum Stichtag, die zugrunde gelegten Annahmen und eine klare Abgrenzung dessen, was enthalten ist. Wenn Sie nur eine kompakte Einschätzung benötigen, prüfen wir gemeinsam, ob ein Kurzgutachten ausreicht. Weit über 2.000 Gutachten seit 2011 und die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 stehen für ein einheitliches, nachvollziehbares Vorgehen.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Aktuelle Versicherungspolice mit Versicherungssumme und Vertragsbedingungen
- Baupläne, Grundrisse und Flächenberechnung (Wohn- und Nutzfläche)
- Baubeschreibung oder Angaben zu Bauweise und Ausstattung
- Nachweise über Umbauten, Anbauten und Modernisierungen mit Baujahr
- Angaben zu Nebengebäuden, Garagen und Außenanlagen
Praxistipp: Prüfen Sie die Versicherungssumme nicht nur beim Abschluss, sondern nach jedem Umbau und in regelmäßigen Abständen. Wenn Sie uns Ihre Police und die Eckdaten des Gebäudes über unser Kontaktformular senden, sagen wir Ihnen vorab, welche Unterlagen noch fehlen.