Wann das Sachwertverfahren angewendet wird
Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn Immobilien am Markt eher nach ihrer Substanz als nach ihrem Ertrag gekauft werden. Das trifft vor allem auf Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Zweifamilienhäuser zu, die überwiegend selbst bewohnt werden.
Die Berechnung in fünf Schritten
- Bodenwert: Grundstücksfläche × angepasster Bodenrichtwert.
- Herstellungskosten: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten? Grundlage sind die Normalherstellungskosten (NHK 2010) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, angepasst an das heutige Baupreisniveau und die Region.
- Alterswertminderung: Die Herstellungskosten werden im Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer gemindert. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern geht die ImmoWertV von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer aus; Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer.
- Vorläufiger Sachwert: Gebäudesachwert + Außenanlagen + Bodenwert.
- Marktanpassung: Der vorläufige Sachwert wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst. Er zeigt, was Käufer in der Region tatsächlich im Verhältnis zum Sachwert zahlen – auf dem Land oft weniger, in gefragten Lagen mehr.
Zum Schluss werden besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt, etwa Bauschäden, ein Instandhaltungsstau oder ein Wohnrecht.
Vereinfachtes Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bodenwert: 700 m² × 120 €/m² | 84.000 € |
| Gebäudesachwert nach Alterswertminderung | 236.000 € |
| Außenanlagen (Pflaster, Einfriedung, Garage) | 15.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 335.000 € |
| × Sachwertfaktor 0,90 (Marktanpassung) | 301.500 € |
| − Instandhaltungsstau (Dach) | − 25.000 € |
| Verkehrswert (gerundet) | 277.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Wo es in der Praxis hakt
- Modernisierungen: Neue Fenster, Heizung oder Dämmung verändern die Restnutzungsdauer – sie müssen belegt und richtig eingeordnet werden.
- Sachwertfaktor: Er unterscheidet sich stark zwischen Regionen. Ein Wert aus München gilt nicht für den Landkreis Tirschenreuth.
- Finanzamt: Auch das Finanzamt rechnet bei Einfamilienhäusern oft im Sachwertverfahren – aber ohne Besichtigung. Bauschäden und Instandhaltungsstau bleiben dabei unberücksichtigt. Hier setzt ein Gutachten für die Erbschaftsteuer an.
Häufige Fragen
Welche Immobilien werden im Sachwertverfahren bewertet?
Vor allem selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Objekte, für die es keinen Mietmarkt gibt.
Was ist der Sachwertfaktor?
Ein vom Gutachterausschuss abgeleiteter Faktor, der zeigt, wie sich tatsächlich gezahlte Kaufpreise zum rechnerischen Sachwert verhalten. Er passt das Ergebnis an den regionalen Markt an.
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