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Kaufpreisfaktor- und Renditerechner für Gewerbeimmobilien

Berechnen Sie Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettoanfangsrendite und den Kaufpreis bei Ihrem Renditeziel. Eine Orientierung vor dem Kauf, kein Gutachten.

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Foto: Rufus46, Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0, zugeschnitten

Kaufpreisfaktor und Rendite berechnen

Orientierung für vermietete Gewerbe- und Renditeobjekte in 30 Sekunden.

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden.
Grunderwerbsteuer in Bayern 3,5 %, dazu Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
Für die Frage: Welcher Kaufpreis passt zu meinem Renditeziel?
Jahresnettokaltmiete
Kaufpreisfaktor
Bruttoanfangsrendite
Nettoanfangsrendite inkl. Nebenkosten
Kaufpreis bei Renditeziel

Objekt bewerten lassen

Rechnerische Orientierung, kein Gutachten und keine Anlageberatung. Die Kennzahlen sagen nichts über Zustand, Vertragslaufzeit, Leerstand oder Marktmiete.

Kurz gesagt: Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis beträgt. Die Anfangsrendite zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Geldes im ersten Jahr als Miete zurückfließen. Beide Kennzahlen eignen sich für einen schnellen Vergleich von Angeboten. Sie ersetzen weder eine Wertermittlung noch eine Prüfung der Mietverträge.

So lesen Sie die Ergebnisse

KennzahlRechnungWas sie aussagt
KaufpreisfaktorKaufpreis ÷ JahresnettokaltmieteWie viele Jahresmieten der Käufer zahlt. Ein hoher Faktor bedeutet eine niedrige Rendite.
BruttoanfangsrenditeJahresnettokaltmiete ÷ KaufpreisDer Kehrwert des Faktors, noch ohne Kosten und Nebenkosten.
Nettoanfangsrendite(Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)Was nach den laufenden Kosten und dem Kaufnebenkosten-Anteil übrig bleibt.
Kaufpreis bei RenditezielReinertrag ÷ Zielrendite ÷ (1 + Nebenkosten)Der Preis, bei dem das gewünschte Ergebnis erreicht wird, wenn die Annahmen stimmen.

Ein fiktives Rechenbeispiel

Ein Objekt kostet 1.200.000 €, die Nettokaltmiete beträgt 6.000 € im Monat, also 72.000 € im Jahr. Der Kaufpreisfaktor liegt bei rund 16,7, die Bruttoanfangsrendite bei 6,0 %. Bei 10 % nicht umlagefähigen Kosten (7.200 €) und 5 % Nebenkosten (60.000 €) bleiben 64.800 € Reinertrag auf 1.260.000 € eingesetztes Geld, also eine Nettoanfangsrendite von rund 5,1 %. Die Zahlen sind frei gewählt und sagen nichts über Ihr Objekt.

Was der Rechner nicht berücksichtigt

  • Restlaufzeit der Mietverträge: Zwei Objekte mit gleicher Miete sind unterschiedlich viel wert, wenn ein Vertrag in einem Jahr endet und der andere in zehn. Siehe Mietverträge und Wert.
  • Marktmiete: Liegt die Vertragsmiete über oder unter der marktüblichen Miete, verändert sich der Wert. Siehe Gewerbemiete: ortsüblich und Marktmiete.
  • Zustand und Instandhaltung: Ein hoher Investitionsbedarf drückt den Wert, taucht in der Anfangsrendite aber nicht auf.
  • Leerstand und Mietausfall: Der Rechner geht von voller Vermietung aus. Siehe Leerstand bewerten.
  • Boden und Restnutzungsdauer: Der Ertragswert trennt Bodenwert und Gebäudeertrag. Das erklärt der Ratgeber Ertragswertverfahren, ausprobieren können Sie es im Ertragswert-Rechner.
  • Drittverwendbarkeit: Bei Spezialausbau kann die Vermietbarkeit nach einem Mieterwechsel eingeschränkt sein.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist

Der Rechner hilft beim ersten Aussortieren. Wenn Sie ein Objekt kaufen, verkaufen, finanzieren oder übertragen wollen oder wenn eine Bank, ein Gericht oder das Finanzamt einen belastbaren Wert verlangt, braucht es eine Bewertung nach ImmoWertV. Wie ein Käufer ein Objekt vor dem Erwerb prüft, steht im Ratgeber Gewerbeimmobilie kaufen: Ankaufsprüfung, die Einordnung der Kennzahlen im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Rendite. Begriffe erklären wir im Lexikon: Kaufpreisfaktor, Bruttoanfangsrendite und Nettoanfangsrendite. Für Behörden und Gerichte erstellen wir ein vollständiges Verkehrswertgutachten; ein Kurzgutachten wird dort nicht akzeptiert. Das Honorar für Gewerbeimmobilien nennen wir als individuelles Angebot.

Häufige Fragen

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Er hängt von Lage, Nutzung, Zustand, Mietvertrag und Käufermarkt ab. Der Faktor taugt zum Vergleich ähnlicher Objekte, nicht als Wertnachweis.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettoanfangsrendite?
Die Bruttoanfangsrendite setzt nur die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettoanfangsrendite zieht nicht umlagefähige Kosten ab und rechnet die Kaufnebenkosten in das eingesetzte Geld ein.
Ist das Ergebnis ein Verkehrswert?
Nein. Der Rechner liefert Kennzahlen aus Ihren Eingaben. Der Verkehrswert wird in einem Gutachten nach ImmoWertV aus Marktdaten, Ertragsverhältnissen und Objektzustand ermittelt.
Welche Nebenkosten gehören zum Kauf?
In Bayern fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % an. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Den genauen Anteil können Sie im Rechner einstellen.
Kann ich mit dem Rechner den Preis für eine Hofstelle oder ein Hotel prüfen?
Nur sehr eingeschränkt. Bei Spezialimmobilien, Betreiberobjekten und gemischt genutzten Anwesen kommt es stark auf Betreiber, Pachtvertrag und Drittverwendbarkeit an.

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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Fachlich verantwortet von Oliver Nitschke, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Stand: Oktober 2026.

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