Die drei Kennzahlen im Überblick
Kurz gesagt: Der Kaufpreisfaktor setzt den Preis ins Verhältnis zur Jahresmiete, die Rendite dreht das Verhältnis um. Beides sind Markt-Kennzahlen zur schnellen Einordnung. Sie sagen nichts darüber, ob die Miete nachhaltig ist, und sie ersetzen kein Gutachten.
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | Wie viele Jahresmieten der Käufer zahlt |
| Bruttoanfangsrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis | Rendite ohne Nebenkosten und ohne Kosten des Eigentümers |
| Nettoanfangsrendite | (Jahresmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) | Rendite aus Sicht des Käufers nach Kosten |
Das Lexikon erklärt die Nettoanfangsrendite ausführlicher.
Ein Rechenbeispiel
Frei gewählte Beispielwerte, keine Marktdaten.
Ein Geschäftshaus soll 2.000.000 € kosten. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 140.000 €, die nicht umlagefähigen Kosten liegen bei 7.000 € im Jahr. Die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) setzen wir mit 6 % des Kaufpreises an, also 120.000 €.
- Kaufpreisfaktor: 2.000.000 € ÷ 140.000 € = 14,3
- Bruttoanfangsrendite: 140.000 € ÷ 2.000.000 € = 7,0 %
- Nettoanfangsrendite: 133.000 € ÷ 2.120.000 € = 6,3 %
Warum ein Faktor allein nicht reicht
- Die Miete muss nachhaltig sein. Eine hohe Vertragsmiete über Marktniveau führt zu einem scheinbar günstigen Faktor, der bei Vertragsende kippt, siehe Gewerbeimmobilie und Mietverträge.
- Restlaufzeit und Mieterbonität bestimmen, wie lange der Ertrag fließt.
- Zustand und Investitionsbedarf sind im Faktor nicht enthalten.
- Lage und Drittverwendbarkeit entscheiden, wie sich das Objekt bei Mieterwechsel verhält.
- Der Faktor im Gutachten ist ein anderer: Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab und bezieht sich auf den Reinertrag. Er ist nicht dasselbe wie der Kaufpreisfaktor am Markt.
Wann sich ein Gutachten lohnt
Vor dem Kauf oder Verkauf ordnet ein Gutachten den Preis ein, indem es die nachhaltige Miete, die Risiken und die Marktdaten zusammenführt. Bei Bank, Gesellschaftern oder Erben liefert es einen belastbaren Wert, siehe Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie und vermietete Kapitalanlage.
Was Käufer zusätzlich prüfen sollten
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis werden vom Eigentümer getragen und schmälern die Nettorendite.
- Ist-Miete gegen Marktmiete: Liegt die Vertragsmiete über dem Markt, ist der Faktor trügerisch niedrig. Liegt sie darunter, kann Potenzial bestehen, aber nur, wenn der Vertrag Anpassungen erlaubt.
- Anstehende Investitionen: Dach, Heizung, Brandschutz oder Mieterausbau kosten Geld, das im Preis oft nicht berücksichtigt ist.
- Finanzierung: Banken bewerten nach eigenen Regeln und verlangen häufig ein Gutachten.
Faktor und Zinsniveau
Steigen die Zinsen, verlangen Käufer höhere Renditen, und die Faktoren sinken bei gleicher Miete. Der Gutachterausschuss leitet aus Kauffällen den Liegenschaftszins ab, siehe Liegenschaftszins im Lexikon. Er bildet die Marktrendite im Wertermittlungsverfahren ab und steht in einem Zusammenhang mit der Rendite, ist aber nicht mit ihr identisch.
Ein Gutachten schafft Vergleichbarkeit
Zwei Objekte mit gleichem Faktor können sehr unterschiedlich sein. Das Gutachten rechnet beide auf eine einheitliche Basis: nachhaltige Miete, angemessene Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Risiken. So wird sichtbar, was ein Preis wirklich hergibt.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für Gewerbe?
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettoanfangsrendite?
Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten in Bayern?
Ersetzt eine Faustformel das Gutachten?
Was bedeutet ein niedriger Kaufpreisfaktor?
Gelten die Kennzahlen auch für Wohnimmobilien?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.