Warum der Mietvertrag so viel Gewicht hat
Kurz gesagt: Bei vermieteten Gewerbeimmobilien bestimmt der Mietvertrag, wie sicher und wie hoch der Ertrag ist, und damit den Ertragswert. Entscheidend sind Restlaufzeit, Miethöhe im Verhältnis zum Markt, Anpassungsklauseln, Bonität des Mieters und Leerstandsrisiko. Unsere Sachverständigen werten die Verträge deshalb vor der Berechnung aus.
Gewerbeimmobilien werden am Markt in der Regel nach ihrem Ertrag bewertet. Käufer, Banken und Investoren fragen deshalb zuerst: Welche Mieten fließen, wie sicher sind sie und wie lange? Im Ertragswertverfahren bildet der nachhaltig erzielbare Reinertrag die Grundlage des Wertes. Der Mietvertrag legt fest, wie belastbar dieser Ertrag ist.
Zwei äußerlich gleiche Objekte können deshalb unterschiedlich viel wert sein, je nachdem, wer mietet, zu welchen Bedingungen und wie lange. Unsere Sachverständigen werten die Verträge daher Punkt für Punkt aus, bevor sie rechnen. Einen Überblick zur Bewertung nach Objektart gibt die Seite zur Bewertung von Gewerbeimmobilien.
Der Vertrag ist dabei nicht der einzige Maßstab. Bewertet wird nach den Grundsätzen der ImmoWertV 2021, und im Mittelpunkt steht der Markt. Verträge, die erkennbar vom Markt abweichen, werden entsprechend eingeordnet und nicht ungeprüft übernommen.
Vertragliche Miete und marktübliche Miete
Eine zentrale Unterscheidung ist die zwischen der Miete laut Vertrag und der Miete, die am Markt für ein vergleichbares Objekt erzielbar wäre. Liegt die vertragliche Miete über der marktüblichen, kann dieser Vorteil nur so lange wirken, wie der Vertrag läuft und der Mieter zahlt. Liegt sie darunter, besteht ein Potenzial, das erst nach Ablauf oder bei Anpassungsmöglichkeiten gehoben werden kann.
Für die marktübliche Miete wird häufig ein Mietgutachten für Gewerbe herangezogen. Es zeigt, welche Miete auf dem Markt nachhaltig erzielbar ist, und liefert damit den Vergleichsmaßstab für die Verträge. Bei Verkauf, Finanzierung oder Bilanzierung ist diese Gegenüberstellung oft aufschlussreich.
Hinzu kommt die Frage, ob die Verträge zu üblichen Konditionen geschlossen wurden. Vereinbarungen mit nahestehenden Personen oder Konzernunternehmen weichen mitunter vom Markt ab und werden dann kritisch eingeordnet. Der Sachverständige für Immobilienbewertung prüft in solchen Fällen, welche Miete sich nachhaltig am Markt erzielen ließe.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Welche Vertragsmerkmale den Wert beeinflussen
| Merkmal | Warum es wichtig ist |
|---|---|
| Restlaufzeit | Je länger der Vertrag gesichert läuft, desto planbarer der Ertrag |
| Indexierung oder Staffel | Regelt, ob und wie die Miete mit der Zeit steigt |
| Optionen | Verlängerungsoptionen können Sicherheit bieten, Kündigungsrechte mindern sie |
| Betriebskostenumlage | Nicht umlagefähige Kosten schmälern den Reinertrag |
| Nutzungsart | Spezialnutzungen sind schwerer neu zu vermieten |
| Mieterbonität | Bestimmt, wie verlässlich die Zahlungen eingeschätzt werden |
Bei der Restlaufzeit zählt nicht nur das Datum, sondern auch, ob der Mieter vorzeitig kündigen kann. Bei Indexierung und Staffelmiete kommt es darauf an, wie die Anpassung geregelt ist. Die Bonität des Mieters fließt allgemein in die Risikoeinschätzung ein: Ein zahlungsstarker Mieter mit langer Bindung wird anders gesehen als ein Mieter mit kurzer Laufzeit und unsicherer Perspektive.
Bei Eigennutzung ohne Mietvertrag wird häufig eine marktübliche Miete angesetzt, damit sich das Objekt im Ertragswertverfahren bewerten lässt. Das betrifft etwa Betriebsgrundstücke, die ein Unternehmer selbst nutzt, und ist zum Beispiel bei Sale-and-lease-back-Konstellationen wichtig.
Leerstand und Mieterwechsel
Leerstand mindert den Ertrag, und er verursacht Folgekosten: Bewirtschaftungskosten laufen weiter, hinzu kommen mögliche Vermarktungs- und Anpassungskosten für einen neuen Mieter. Auch ein Mieterwechsel ist ein Risiko, das Käufer einpreisen, etwa bei einem baldigen Vertragsende. Je spezieller die Nutzung, desto länger kann die Neuvermietung dauern. Bei Bürogebäuden, Einzelhandelsimmobilien und Gewerbehallen fallen diese Aspekte jeweils unterschiedlich ins Gewicht.
Bei der Bewertung wird zwischen dauerhaftem und vorübergehendem Leerstand unterschieden. Während strukturelle Leerstände meist den nachhaltigen Ertrag senken, werden zeitlich begrenzte Vermietungsrisiken über Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die konkrete Methode wird im Gutachten begründet.
Ein besonderes Augenmerk gilt Mietern, die einen großen Teil der Fläche belegen. Fällt ein solcher Mieter aus, wirkt sich das auf den Ertrag des gesamten Objekts aus. Je breiter die Mieterstruktur, desto geringer ist in der Regel die Abhängigkeit von einem einzelnen Vertrag.
Wert bei Verkauf, Finanzierung und Bilanz
Bei einem Verkauf prüfen Käufer die Mietverträge genau, oft über eine Due-Diligence-Prüfung. Banken fragen bei der Finanzierung und Beleihung nach Restlaufzeiten und Mieterstruktur, denn sie stützen sich auf nachhaltige Erträge. Auch bei der Bilanzierung spielt der Mietvertrag eine Rolle. Ein Gutachten schafft hier eine nachvollziehbare Grundlage, auf die sich Beteiligte beziehen können.
Rechtliche Fragen zum Vertrag, etwa zur Wirksamkeit einzelner Klauseln, beantwortet der Rechtsanwalt. Wir bewerten die wirtschaftliche Wirkung des Vertrags auf den Wert. Eine Rechtsberatung ist nicht Teil unserer Leistung.
Wer verkaufen will, kann den Wert häufig dadurch verbessern, dass Verträge rechtzeitig verlängert oder Unklarheiten ausgeräumt werden. Ob das im Einzelfall sinnvoll ist, sollte mit Rechtsanwalt und Steuerberater besprochen werden.
Was Sie für die Bewertung bereithalten sollten
- Alle Mietverträge samt Nachträgen und Optionsvereinbarungen
- Aktuelle Mietaufstellung (Rentroll) mit Flächen und Laufzeiten
- Betriebskostenabrechnungen und Angaben zur Umlagefähigkeit
- Angaben zu Leerständen und bisherigen Vermietungsbemühungen
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer lässt sich der Wert herleiten. Die Systematik der Verfahren erläutert unser Beitrag zum Verkehrswert.
Aus der Praxis
Überraschend sind oft ungewöhnliche Laufzeiten, Optionen, Indexierungen oder Sonderkündigungsrechte.
Ein Beispiel: Ein Gewerbeobjekt wirkt auf den ersten Blick sehr attraktiv und gut vermietet. Im Mietvertrag zeigt sich dann, dass die Miete noch über viele Jahre deutlich unter Marktniveau liegt und kaum Anpassungsmöglichkeiten bestehen. Das kann den Ertragswert deutlich reduzieren.
Hinweis: Jede Gewerbeimmobilie hat eigene Vertragsbedingungen. Wenn Sie Ihr Objekt zu einem bestimmten Stichtag bewerten lassen möchten, erreichen Sie uns über die Kontaktseite. Die Kosten finden Sie unter Honorar und Preise.
Häufige Fragen
Warum ist die Restlaufzeit der Mietverträge so wichtig?
Ist eine hohe Vertragsmiete immer ein Vorteil?
Was ist ein Mietgutachten für Gewerbe?
Wirkt sich die Bonität des Mieters auf den Wert aus?
Bewerten Sie auch leer stehende Gewerbeobjekte?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.