Warum Banken einen Immobilienwert brauchen
Finanziert eine Bank den Kauf, Neubau oder Umbau einer Gewerbeimmobilie, dient die Immobilie regelmäßig als Sicherheit für den Kredit. Bevor die Bank eine Finanzierungszusage gibt, lässt sie den Wert der Sicherheit durch einen unabhängigen Sachverständigen einschätzen. Für Unternehmen, die eine Halle, ein Bürogebäude oder eine andere Gewerbeimmobilie kaufen, bauen oder erweitern wollen, ist ein solches Gutachten häufig Voraussetzung für die Kreditzusage.
Verkehrswert und Beleihungswert im Unterschied
Der Verkehrswert (auch Marktwert) beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für die Immobilie zu erzielen wäre – er bildet die aktuelle Marktlage möglichst genau ab und kann bei einer Marktveränderung entsprechend schwanken.
Der Beleihungswert ist demgegenüber ein bankaufsichtsrechtlicher Begriff. Er wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ermittelt und soll den Wert abbilden, der voraussichtlich während der gesamten Kreditlaufzeit erzielbar bleibt – unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen. Der Beleihungswert liegt deshalb regelmäßig unter dem aktuellen Verkehrswert, weil er vorsichtiger kalkuliert wird und spekulative Werttreiber, etwa kurzfristige Preissprünge, ausblendet. Er ist vor allem für Banken relevant, die Pfandbriefe zur Refinanzierung einsetzen.
Welches Gutachten Sie brauchen
Nicht jede Bank verlangt zwingend einen Beleihungswert nach BelWertV – viele Finanzierungen, insbesondere im Mittelstand, stützen sich auch auf ein Verkehrswertgutachten. Welche Werteinschätzung im konkreten Fall verlangt wird, hängt von der finanzierenden Bank, der Höhe des Kredits und der Refinanzierungsstruktur ab. Wir klären das vorab mit Ihnen und, wo möglich, mit der Bank ab, damit das Gutachten den tatsächlichen Anforderungen entspricht.
Was das Gutachten enthält
- Ortstermin mit Objektaufnahme, Fotodokumentation und Prüfung der Bausubstanz
- Auswertung von Grundbuch, Baulasten, Baugenehmigungen und – soweit vorhanden – Mietverträgen
- Bewertung im Ertragswertverfahren bei vermieteten oder vermietbaren Objekten, im Sachwertverfahren bei stark eigengenutzten Spezialimmobilien
- Bei Bedarf: gesonderte Ausweisung von Verkehrswert und Beleihungswert nach den jeweils geltenden Vorgaben
- Darstellung werttreibender und wertmindernder Faktoren, damit die Bank die Risikoeinschätzung nachvollziehen kann
Typische Finanzierungsanlässe
- Ankauf einer Gewerbeimmobilie oder eines Gewerbegrundstücks zur Bebauung
- Erweiterung oder Modernisierung bestehender Betriebsimmobilien
- Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nach Ablauf einer Zinsbindung
- Finanzierung im Rahmen einer Unternehmensnachfolge oder eines Gesellschafterwechsels
- Zusätzliche Besicherung eines Betriebsmittelkredits durch eine bereits vorhandene Immobilie
Unabhängigkeit als Sachverständiger
Für die Bank zählt, dass die Werteinschätzung unabhängig von Verkaufs- oder Vermittlungsinteressen zustande kommt. Ein Objekt, das wir bewerten, vermitteln wir nicht – so bleibt das Gutachten für die Bank ebenso wie für Sie als Kreditnehmer nachvollziehbar und belastbar.
Was bei Neubau und Umbau anders ist
Wird eine Immobilie erst noch errichtet oder umgebaut, kann die Bank einen Wert nach Fertigstellung sowie Zwischenwerte für einzelne Baufortschritte verlangen, um die Kreditauszahlung in Abschnitten an den Baufortschritt zu koppeln. Wir berücksichtigen in solchen Fällen die geplante Bauausführung, die vorgesehene Nutzung nach Fertigstellung und realistische Kostenansätze, um sowohl den künftigen Wert als auch mögliche Risiken durch Bauverzögerungen oder Kostensteigerungen nachvollziehbar darzustellen.
Aktualität des Gutachtens
Banken verlangen in der Regel eine Werteinschätzung, die nicht älter als einige Monate ist. Verzögert sich eine Finanzierungsentscheidung deutlich oder ändert sich die Marktlage spürbar, kann eine Aktualisierung des Gutachtens notwendig werden. Wir weisen im Gutachten den Bewertungsstichtag klar aus, damit für alle Beteiligten erkennbar bleibt, auf welchen Zeitpunkt sich die Werteinschätzung bezieht.
Zusammenspiel mit anderen Sicherheiten
Bei größeren Finanzierungen dient die Immobilie häufig nicht als einzige Sicherheit, sondern wird mit weiteren Sicherheiten wie Bürgschaften, Forderungsabtretungen oder der Verpfändung von Geschäftsanteilen kombiniert. Wie die Bank die einzelnen Sicherheiten gewichtet und welchen Beleihungsauslauf sie für die Immobilie ansetzt, entscheidet sie im Rahmen ihrer eigenen Kreditrichtlinien. Unsere Aufgabe ist es, für den Immobilienanteil eine belastbare, von Verkaufsinteressen unabhängige Werteinschätzung zu liefern, auf die sich diese Entscheidung stützen kann.
Wenn mehrere Objekte gemeinsam finanziert werden
Wird eine Finanzierung über mehrere Immobilien gemeinsam abgesichert – etwa Hauptbetrieb und ein zusätzliches Lager an einem anderen Standort – bewerten wir jedes Objekt einzeln und stellen die Ergebnisse in einer gemeinsamen Übersicht zusammen. Das gibt der Bank wie auch Ihnen einen klaren Überblick, welcher Wertanteil auf welches Objekt entfällt.
Fördermittel und öffentliche Finanzierungshilfen
Bei bestimmten Investitionsvorhaben werden neben der klassischen Bankfinanzierung auch öffentliche Fördermittel oder Förderdarlehen eingebunden. Auch diese Programme verlangen häufig eine unabhängige Werteinschätzung der zu finanzierenden Immobilie als Teil des Antragsverfahrens. Wir stimmen mit Ihnen ab, welche Angaben und Nachweise das jeweilige Förderprogramm konkret verlangt, damit das Gutachten diesen Anforderungen entspricht.
Regionale Marktkenntnis als Vorteil
Für die Bank zählt neben dem reinen Zahlenwert auch, wie belastbar die Annahmen zu Mieten, Leerstandsrisiko und Wiedervermietbarkeit sind. Unsere Kenntnis des gewerblichen Marktes in der Oberpfalz und in ganz Bayern aus der laufenden Beschäftigung mit Gewerbeimmobilien hilft, diese Annahmen realistisch einzuschätzen, statt sich allein auf bundesweite Tabellenwerte zu stützen, die regionale Besonderheiten nicht abbilden.
Praxistipp: Fragen Sie frühzeitig bei Ihrer Bank nach, ob ein Verkehrswertgutachten ausreicht oder ausdrücklich ein Beleihungswert nach BelWertV verlangt wird. Das spart Zeit und vermeidet ein zweites Gutachten kurz vor der Kreditentscheidung.
Unterlagen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigungen
- Bestehende Mietverträge
- Bei Neubau oder Umbau: Kostenschätzung und Bauzeitenplan
- Angaben der Bank zu den geforderten Wertansätzen, soweit bekannt
Für Gewerbeimmobilien erhalten Sie ein individuelles Angebot.