Worum es geht
Immobilien im Anlagevermögen einer bilanzierenden Gesellschaft werden grundsätzlich mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen angesetzt. Sinkt der tatsächliche Wert einer Immobilie darunter und ist absehbar, dass diese Wertminderung von Dauer ist, verlangt das Handelsgesetzbuch (HGB) eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Ob eine solche Wertminderung vorliegt und wie hoch sie ausfällt, muss nachvollziehbar begründet werden – hier kommt ein unabhängiges Immobiliengutachten ins Spiel.
Das handelsrechtliche Niederstwertprinzip
Nach § 253 Abs. 3 HGB gilt für das Anlagevermögen das sogenannte gemilderte Niederstwertprinzip: Bei einer voraussichtlich dauernden Wertminderung besteht eine Pflicht zur außerplanmäßigen Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Ist die Wertminderung dagegen nur vorübergehend, besteht bei Sachanlagen – anders als bei bestimmten Finanzanlagen – kein Abschreibungsgebot. Das unterscheidet das Anlagevermögen vom Umlaufvermögen, für das nach § 253 Abs. 4 HGB das strenge Niederstwertprinzip gilt und jede Wertminderung, auch eine nur vorübergehende, abzubilden ist.
Diese handelsrechtlichen Grundsätze unterscheiden sich von den internationalen Rechnungslegungsstandards (IFRS), die eigene, teils abweichende Regeln zur Wertminderung (Impairment) kennen. Für die Bilanzierung nach HGB, wie sie für die meisten mittelständischen Unternehmen in Deutschland maßgeblich ist, gelten die oben beschriebenen Grundsätze; wendet Ihr Unternehmen IFRS an, sprechen Sie die anzuwendenden Regeln bitte gesondert mit Ihrem Abschlussprüfer oder Steuerberater ab.
Was der beizulegende Wert bedeutet
Der beizulegende Wert orientiert sich am Wert, der der Immobilie zum Bilanzstichtag tatsächlich zukommt – in der Praxis meist am Verkehrswert oder einem daraus abgeleiteten Nutzungswert. Wir ermitteln diesen Wert nach den anerkannten Verfahren:
- Ertragswertverfahren für vermietete oder vermietbare Objekte, etwa Bürogebäude oder Wohn- und Geschäftshäuser
- Sachwertverfahren für eigengenutzte oder wenig marktgängige Spezialimmobilien wie Produktionsstätten
- Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke im Anlagevermögen
Wir dokumentieren die Wertermittlung so, dass sie gegenüber dem Abschlussprüfer und – falls erforderlich – gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar bleibt.
Wann eine Wertminderung „von Dauer“ ist
Ob eine Wertminderung dauerhaft oder nur vorübergehend ist, ist eine bilanzielle Beurteilung, die letztlich der Geschäftsführung beziehungsweise dem Abschlussprüfer obliegt. Unser Gutachten liefert dafür die tatsächliche Werteinschätzung zum Stichtag sowie – soweit erkennbar – Hinweise auf strukturelle, dauerhafte Ursachen wie einen nachhaltigen Nutzungswandel am Standort, einen dauerhaften Leerstand oder einen erheblichen Instandhaltungsstau. Ob diese Umstände bilanziell als dauerhaft einzustufen sind, entscheidet der Abschlussprüfer beziehungsweise Steuerberater.
Typische Anlässe
- Jahresabschlussarbeiten, wenn Anhaltspunkte für eine Wertminderung bestehen
- Deutlicher Rückgang der Marktmieten oder dauerhafter Leerstand am Standort
- Strukturwandel im Umfeld einer Betriebsimmobilie, etwa Verlagerung von Gewerbe aus der Region
- Vorbereitung eines Sale-and-Lease-Back oder einer Unternehmensnachfolge, bei der ohnehin eine aktuelle Werteinschätzung benötigt wird
- Wertaufhellende Ereignisse zwischen Bilanzstichtag und Aufstellung des Jahresabschlusses
Wertaufholung in Folgejahren
Erholt sich der Markt, nachdem eine Immobilie außerplanmäßig abgeschrieben wurde, stellt sich die Frage einer Zuschreibung in einem späteren Geschäftsjahr. Das Handelsrecht sieht hierfür ein sogenanntes Wertaufholungsgebot vor, wonach der Wertansatz bis maximal zu den ursprünglichen fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten wieder angehoben werden muss, wenn die Gründe für die frühere Abschreibung nicht mehr bestehen. Auch hierfür braucht es eine aktuelle, nachvollziehbare Werteinschätzung der Immobilie zum jeweiligen Bilanzstichtag; wir liefern diese auf Anfrage ebenso wie die ursprüngliche Bewertung.
Dokumentation für den Abschlussprüfer
Ein Abschlussprüfer verlangt für die Anerkennung einer außerplanmäßigen Abschreibung regelmäßig eine nachvollziehbare, nicht nur überschlägige Grundlage. Wir stimmen Umfang und Detailtiefe des Gutachtens vorab mit Ihnen und, soweit gewünscht, direkt mit dem Prüfer ab, damit das Gutachten die im jeweiligen Fall erforderlichen Angaben in der passenden Tiefe enthält und Rückfragen im Prüfungsprozess möglichst vermieden werden.
Steuerliche Abschreibung und Handelsbilanz
Die außerplanmäßige Abschreibung nach Handelsrecht ist von der steuerlichen Absetzung für Abnutzung zu unterscheiden. Ob und in welchem Umfang eine handelsrechtliche Wertminderung auch steuerlich nachvollzogen werden kann, richtet sich nach eigenen steuerrechtlichen Regeln und ist keine Frage, die unser Gutachten beantwortet. Wir liefern die tatsächliche Werteinschätzung der Immobilie; die steuerliche Einordnung nimmt Ihr Steuerberater vor, der auch beurteilt, ob die handelsrechtliche und die steuerliche Behandlung im konkreten Fall auseinanderfallen.
Objektarten mit besonderem Abschreibungsrisiko
Erfahrungsgemäß sind bestimmte Objektarten anfälliger für dauerhafte Wertminderungen als andere – etwa stark spezialisierte Produktionsgebäude, die bei einer Standortverlagerung kaum noch einen Nutzer finden, oder Einzelhandelsflächen an Standorten mit rückläufiger Passantenfrequenz. Wir weisen in solchen Fällen im Gutachten auch auf strukturelle Risiken hin, die über den aktuellen Stichtag hinausreichen, damit die bilanzielle Einschätzung auf einer möglichst realistischen Grundlage erfolgt.
Regelmäßige Überprüfung statt einmaliger Bewertung
Bei Immobilien, deren Wert erkennbar unter Druck steht, kann es sinnvoll sein, die Werteinschätzung nicht nur einmalig, sondern in regelmäßigen Abständen zu wiederholen – etwa jährlich zum Bilanzstichtag. So lässt sich frühzeitig erkennen, ob sich eine Entwicklung verfestigt oder ob sich die Lage wieder verbessert, und die Bilanzierung kann entsprechend zeitnah angepasst werden, statt Wertänderungen erst mit erheblicher Verzögerung nachzuvollziehen.
Praxistipp: Sprechen Sie die Notwendigkeit einer außerplanmäßigen Abschreibung frühzeitig mit Ihrem Steuerberater oder Abschlussprüfer ab, bevor das Gutachten beauftragt wird. So lässt sich der Bewertungsstichtag exakt auf den Bilanzstichtag oder den relevanten Beurteilungszeitpunkt abstimmen.
Unterlagen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Anlagespiegel beziehungsweise bilanzielle Eckdaten zur betroffenen Immobilie
- Baupläne, Baujahr, Modernisierungen, Instandhaltungsstau
- Bestehende Mietverträge oder Angaben zur Eigennutzung
- Bilanzstichtag beziehungsweise relevanter Beurteilungszeitpunkt
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