Was eine Produktionsimmobilie ausmacht
Produktionsimmobilien sind selten Standardobjekte. Typisch ist ein Gelände mit mehreren Hallen aus verschiedenen Jahrzehnten, einem Bürotrakt, Sozialräumen, Werkstätten, Freiflächen und technischen Anlagen. Vieles davon wurde für einen bestimmten Fertigungsablauf geplant. Für den Eigentümer ist das Gelände deshalb oft mehr wert als für jeden anderen – und genau diese Lücke muss ein Gutachten ehrlich darstellen.
Was den Wert bestimmt
- Drittverwendbarkeit: Lässt sich das Gebäude ohne großen Umbau von einem anderen Betrieb nutzen – oder als Lager, Logistikfläche oder in Teilen vermieten? Je spezieller, desto kleiner der Kreis möglicher Käufer.
- Technische Eckdaten: lichte Höhe, Stützenraster, Bodenbelastbarkeit, Kranbahnen, Tore, Energieanschlüsse (Leistung, Gas, Druckluft), Brandschutz.
- Gebäudeteile unterschiedlichen Alters: Jeder Bauabschnitt hat seinen eigenen Zustand und seine eigene Restnutzungsdauer. Wir bewerten sie getrennt, statt einen Durchschnitt zu bilden.
- Grundstück und Reserven: Freiflächen, Erweiterungsmöglichkeiten, Teilbarkeit, Zufahrten für Lkw.
- Lage: Anbindung an Autobahn und Bundesstraßen, Arbeitskräfteangebot, Nachbarschaft zu Wohnbebauung (Lärm, Betriebszeiten).
- Umwelt und Boden: frühere Nutzungen, Tanks, Öl- und Chemikalienlager, Altlastenverdacht.
Welches Verfahren wir anwenden
Wo sich für ein Objekt eine marktübliche Miete ableiten lässt, bewerten wir im Ertragswertverfahren. Maßgeblich ist dann nicht die Miete, die der eigene Betrieb „zahlen könnte“, sondern die Miete, die ein beliebiger Nutzer am Standort für diese Flächen zahlen würde. Für stark spezialisierte, eigengenutzte Werke gibt es oft keine verlässlichen Mieten und kaum Verkaufsfälle. Dann ziehen wir das Sachwertverfahren heran – mit deutlichen Abschlägen für Alter, Bauschäden und die eingeschränkte Marktgängigkeit.
In beiden Fällen gilt: Nicht jede Anlage gehört zur Immobilie. Maschinen, Produktionsanlagen und Betriebsvorrichtungen sind in der Regel nicht Teil des Grundstückswerts. Wir grenzen im Gutachten ab, was wir bewertet haben und was nicht – das ist gerade bei Bilanz- und Steuerfragen wichtig.
Besonderheiten und Risiken
Altlasten
Auf Industriegrundstücken ist ein Altlastenverdacht eher die Regel als die Ausnahme. Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer für eine Sanierung herangezogen werden. In Bayern führen die Landratsämter und kreisfreien Städte Auskünfte aus dem Altlastenkataster. Wir fragen diese Auskunft ab, dokumentieren Verdachtsmomente und berücksichtigen sie im Wert. Wo Kosten beziffert werden müssen, braucht es ein Bodengutachten eines Fachbüros.
Genehmigungen
Viele Produktionsbetriebe laufen mit Genehmigungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz oder wasserrechtlichen Erlaubnissen. Diese hängen an Betrieb und Anlage und gehen nicht automatisch auf jeden Nachfolger über. Umgekehrt kann ein genehmigter Standort in einem Industriegebiet für bestimmte Nutzer gerade deshalb interessant sein. Wir prüfen außerdem, ob alle Gebäudeteile baurechtlich genehmigt sind – Anbauten ohne Genehmigung sind bei gewachsenen Standorten keine Seltenheit.
Vermietung an die eigene Firma
Häufig gehört das Grundstück dem Unternehmer privat oder einer Besitzgesellschaft und ist an die Betriebs-GmbH vermietet. Ob die Miete marktüblich ist, prüfen wir auf Wunsch gesondert mit einem Mietgutachten. Steuerliche Folgen, etwa bei einer Betriebsaufspaltung, stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Typische Anlässe
- Unternehmensnachfolge und Übergabe an die nächste Generation
- Finanzierung und Beleihung – etwa für Erweiterungen
- Restnutzungsdauer älterer Werkshallen für die Abschreibung
- Verkauf, Sale-and-lease-back oder Standortverlagerung
- Insolvenz und Verwertung
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Baupläne, Baugenehmigungen, Flächen- und Rauminhaltsaufstellung je Gebäudeteil
- Baujahre und Modernisierungen je Bauabschnitt
- Bestehende Mietverträge, auch mit verbundenen Unternehmen
- Bekannte Bodenuntersuchungen, Tankprüfberichte, Auskünfte zu Altlasten
- Immissionsschutzrechtliche Genehmigungen, soweit vorhanden
Praxistipp: Stellen Sie vor dem Ortstermin eine Liste zusammen, welche Einbauten zum Gebäude gehören und welche zur Betriebsausstattung. Das spart Rückfragen und verhindert, dass Maschinenfundamente oder Krananlagen doppelt oder gar nicht erfasst werden.
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