Kurz gesagt: Das Sachwertverfahren setzt sich aus Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen zusammen, der aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung folgt. Der Markt wird über den Sachwertfaktor berücksichtigt.
Funktionsweise
Das Verfahren eignet sich, wenn bei Objekten nicht die Rendite, sondern die Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Es besteht aus mehreren Schritten:
- Ermittlung des Bodenwerts
- Herstellungskosten der Gebäude anhand von Normalherstellungskosten und Gebäudefläche
- Abzug der Alterswertminderung, die sich aus Gesamt- und Restnutzungsdauer ergibt
- Zuschlag für Außenanlagen und sonstige Anlagen
Die Normalherstellungskosten sind Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, die an Gebäudetyp, Ausstattung und Preisentwicklung angepasst werden.
Marktanpassung
Die Summe daraus ist zunächst nur ein vorläufiger Sachwert und sagt noch nichts über den Preis am Markt. Erst die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor führt zum marktgerechten Wert. Der Sachwertfaktor wird in der Regel vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet. Danach werden besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigt, etwa Rechte oder Besonderheiten des Objekts.
Je nachdem, wie der Markt Gebäude im Verhältnis zum Boden honoriert, kann der Faktor unter oder über eins liegen.
Der Faktor gilt jeweils für bestimmte Objektarten und Gebiete und ist deshalb nicht beliebig übertragbar.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Der Sachwert ist nicht der Wiederbeschaffungspreis. Herstellungskosten sind nur eine Rechengröße auf dem Weg zum Marktwert.
- Ein neu eingebautes Bauteil erhöht den Wert nicht automatisch um seine Rechnungssumme. Maßgeblich ist, wie sich die Maßnahme auf die Restnutzungsdauer und den Markt auswirkt.
- Ohne Marktanpassung wäre das Ergebnis kein Verkehrswert.
Worauf man achten sollte
Wichtig sind belastbare Angaben zu Flächen, Baujahr und Modernisierungen. Welche Unterlagen wir dafür benötigen, steht im Ratgeber Unterlagen für das Gutachten. Ergänzend: Ratgeber Sachwertverfahren.
Der Ortstermin ist wichtig, weil Zustand und Ausstattung die Einstufung der Kosten beeinflussen.
Häufige Fragen
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Was bewirkt der Sachwertfaktor?
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