Kurz gesagt: Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird auch Marktwert genannt und mit den Verfahren der ImmoWertV ermittelt.
Was der Verkehrswert aussagt
Das Gesetz stellt auf einen marktgerechten Verkauf ab. Berücksichtigt werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage. Zu den rechtlichen Gegebenheiten zählen etwa Baurecht, Grundbucheintragungen und Mietverhältnisse, zu den tatsächlichen Eigenschaften Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Besondere Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer, Zeitdruck oder persönliche Vorlieben bleiben außen vor. Der Wert gilt immer für einen bestimmten Wertermittlungsstichtag. Er ist ein begründeter Schätzwert, kein garantierter Verkaufspreis.
So wird der Verkehrswert ermittelt
Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Ableitung aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte
- Ertragswertverfahren: Bewertung nach dem nachhaltig erzielbaren Ertrag
- Sachwertverfahren: Bewertung nach Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude
Welches Verfahren passt, richtet sich nach der Objektart und den verfügbaren Marktdaten. Selbst genutzte Einfamilienhäuser werden häufig über den Sachwert bewertet, vermietete Objekte über den Ertragswert, Eigentumswohnungen oft im Vergleichswertverfahren. Das Ergebnis wird am Marktgeschehen auf Plausibilität geprüft. Mehr dazu im Ratgeber Verkehrswert.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Kaufpreis: der tatsächlich vereinbarte Preis, der nach oben oder unten vom Verkehrswert abweichen kann.
- Marktwert: im deutschen Recht gleichbedeutend, siehe Marktwert.
- Beleihungswert: ein vorsichtiger Wert für Kreditzwecke, siehe Beleihungswert.
- Steuerliche Werte: etwa der Grundbesitzwert folgen eigenen Regeln und können vom Verkehrswert abweichen.
Online-Rechner liefern allenfalls eine grobe Orientierung. Sie sehen weder das Objekt noch die Unterlagen.
Worauf man achten sollte
Vor der Beauftragung sollten Anlass und Stichtag feststehen, denn beides beeinflusst Umfang und Aussage. Ein Verkehrswertgutachten ist eine Momentaufnahme. Unsere Leistung dazu finden Sie unter Verkehrswertgutachten.
Im Gutachten werden Verfahrenswahl, Rechenschritte und Grundlagen begründet, damit der Wert für Dritte nachvollziehbar bleibt. Bei Streitfällen ist diese Begründung entscheidend.
Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Kaufpreis?
Wer kann einen Verkehrswert ermitteln?
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