Kurz gesagt: Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich, wenn genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
Funktionsweise
Das Verfahren gehört zu den drei in der ImmoWertV geregelten Verfahren. Es verwendet Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die Vergleichsobjekte müssen in den wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen, etwa in Lage, Art und Maß der Nutzung, Größe, Alter, Ausstattung und Zustand. Verbleibende Unterschiede sowie die Marktentwicklung seit dem Verkauf werden durch Anpassungen auf den Wertermittlungsstichtag berücksichtigt.
Je gleichartiger Gebiet und Objekt, desto verlässlicher ist das Ergebnis.
Direkter und indirekter Vergleich
Beim direkten Vergleich werden Preise einzelner Vergleichsobjekte herangezogen. Beim indirekten Vergleich nutzt man Vergleichsfaktoren, die der Gutachterausschuss aus vielen Verkäufen ableitet, zum Beispiel einen Preis je Quadratmeter Wohnfläche. Auch der Bodenrichtwert beruht auf diesem Prinzip.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Ein Vergleichsfaktor von 3.000 Euro je Quadratmeter und 80 Quadratmeter Wohnfläche ergeben vorab 240.000 Euro. Danach folgen Zu- oder Abschläge für Abweichungen wie Zustand, Ausstattung oder Lage innerhalb des Gebiets.
Sind nur wenige Vergleichspreise vorhanden, wird das Ergebnis unsicherer und sollte durch ein weiteres Verfahren gestützt werden.
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Abgrenzung und Missverständnisse
- Inserate zeigen Angebotspreise, keine Kaufpreise. Ein Durchschnitt aus Anzeigen ist kein Vergleichswertverfahren.
- Bei vermieteten Renditeobjekten oder Gebäuden mit Besonderheiten fehlen oft passende Vergleichsdaten. Dann kommen das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren in Betracht.
- Auch das Vergleichsergebnis wird um besondere objektspezifische Merkmale bereinigt, etwa Rechte oder Belastungen.
Worauf man achten sollte
Die Qualität des Ergebnisses hängt von der Datenlage ab. Die Kaufpreissammlung ist nicht öffentlich einsehbar, Auskünfte erhalten in der Regel nur Berechtigte mit begründetem Interesse. Mehr zum Vorgehen im Ratgeber Vergleichswertverfahren und bei der Bewertung von Eigentumswohnungen.
Häufige Fragen
Für welche Objekte eignet sich das Verfahren?
Reichen Preise aus Immobilienportalen als Vergleich?
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