Kurz gesagt: Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) legt bundesweit einheitlich fest, wie der Verkehrswert von Grundstücken ermittelt wird. Die aktuelle Fassung, die ImmoWertV 2021, gilt seit dem 1. Januar 2022. Sie definiert Wertermittlungsverfahren, Stichtage und die Datengrundlagen.
Was die ImmoWertV regelt
Die Verordnung konkretisiert den Verkehrswertbegriff des § 194 BauGB und beschreibt, wie er in der Praxis zu ermitteln ist. Sie enthält Vorgaben zu den drei normierten Verfahren, dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren, sowie zu Stichtagen, Grundstückszustand und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.
Außerdem regelt sie, welche Daten die Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen ableiten und veröffentlichen, etwa Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren.
Bedeutung in der Gutachtenpraxis
Ein Verkehrswertgutachten folgt dem Aufbau und den Begriffen der ImmoWertV: Zuerst werden Wertermittlungsstichtag und Grundstückszustand festgelegt, dann wird das geeignete Verfahren gewählt und begründet. Bei mehreren Verfahren wird das Ergebnis aus den Verfahrensergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagekraft abgeleitet.
Ein wichtiger Grundsatz ist die Modellkonformität: Wer Daten des Gutachterausschusses verwendet, muss sie mit denselben Modellannahmen anwenden, mit denen sie abgeleitet wurden. Andernfalls entstehen Verzerrungen. Zur Auswahl des Verfahrens siehe Ratgeber Verkehrswert.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Die ImmoWertV ist eine Rechtsverordnung, kein Gesetz. Der Verkehrswertbegriff selbst steht im Baugesetzbuch.
- Sie löste die frühere ImmoWertV von 2010 ab. Ältere Gutachten können noch nach der damaligen Fassung erstellt worden sein.
- Zur einheitlichen Anwendung gibt es ergänzende Anwendungshinweise (ImmoWertA). Diese sind Auslegungshilfen und selbst keine Verordnung.
- Die Verordnung gilt für die Ermittlung von Verkehrswerten. Für steuerliche Bewertungen gelten eigene Vorschriften, etwa des Bewertungsgesetzes.
Worauf man achten sollte
Ein nachvollziehbares Gutachten nennt die angewandten Verfahren, die Datenquellen und die getroffenen Annahmen. Wer ein Gutachten prüft, kann sich daran orientieren, ob Stichtag, Verfahrenswahl und Marktanpassung begründet sind. Hinweise zur Einordnung finden sich unter Sachverständigen erkennen.
Häufige Fragen
Seit wann gilt die ImmoWertV 2021?
Sind Gutachter an die ImmoWertV gebunden?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.