Kurz gesagt: Die Marktanpassung ist der Bewertungsschritt, mit dem ein rechnerisch ermittelter vorläufiger Wert an das Preisniveau am Grundstücksmarkt angepasst wird. Im Sachwertverfahren geschieht das über den Sachwertfaktor, im Ertragswertverfahren in der Regel über den Liegenschaftszins.
Warum eine Marktanpassung nötig ist
Das Sachwertverfahren summiert Bodenwert und Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Es bildet damit Kosten ab, keine Preise. Was Käufer tatsächlich zahlen, kann davon nach oben oder unten abweichen. Erst die Marktanpassung macht aus dem vorläufigen Sachwert einen marktgerechten Wert. Gesetzlicher Rahmen ist die ImmoWertV.
Im Gutachten wird beschrieben, welche Daten verwendet wurden und warum sie zum Objekt passen.
So wird sie angewendet
Im Sachwertverfahren wird der vorläufige Sachwert mit dem Sachwertfaktor multipliziert, den der Gutachterausschuss aus ausgewerteten Kaufpreisen ableitet. Erst danach werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt, etwa Reparaturbedarf oder Abweichungen von der marktüblichen Miete.
Im Ertragswertverfahren steckt die Marktanpassung überwiegend im Liegenschaftszins, der aus Kaufpreisen abgeleitet wird. Ergänzende Zu- oder Abschläge sind im Einzelfall möglich, müssen aber nachvollziehbar begründet sein.
Schematisch gilt: vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert.
Die Höhe der Marktanpassung ist nicht Ergebnis einer Schätzung, sondern Folge ausgewerteter Kaufpreise. Je besser Datengrundlage und Objekt zusammenpassen, desto belastbarer ist das Ergebnis.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Die Marktanpassung ist kein pauschaler Zu- oder Abschlag nach Gefühl, sondern soll auf Marktdaten beruhen.
- Sie ersetzt nicht die Berücksichtigung individueller Besonderheiten. Diese werden getrennt als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erfasst.
- Sie kann je nach Region, Objektart und Marktphase positiv oder negativ ausfallen. Ein Faktor unter oder über 1 sagt für sich noch nichts über die Qualität des Gutachtens aus.
Worauf man achten sollte
Ein Gutachten sollte offenlegen, welche Daten zur Marktanpassung verwendet wurden und ob sie zum Objekt passen. Fehlen geeignete Daten des Gutachterausschusses, ist die Herleitung besonders zu begründen. Hintergründe erläutert der Ratgeber Liegenschaftszins und Marktanpassung.
Häufige Fragen
Wer legt die Marktanpassungsfaktoren fest?
Gibt es die Marktanpassung auch im Vergleichswertverfahren?
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