Was sind Liegenschaftszins und Marktanpassungsfaktor?
Kurz gesagt: Der Liegenschaftszins und der Marktanpassungsfaktor (im Sachwertverfahren: Sachwertfaktor) stammen aus den Kaufpreisen, die der Gutachterausschuss auswertet. Sie bringen die Rechenverfahren mit dem Markt in Einklang. Weil sie direkt in die Berechnung eingehen, verändern schon kleine Abweichungen den Verkehrswert spürbar.
Beide Größen haben dieselbe Aufgabe: Sie verbinden eine Rechnung mit dem tatsächlichen Markt. Ein Verfahren liefert zunächst nur einen rechnerischen Wert. Erst die Marktdaten zeigen, ob Käufer in dieser Region, für diese Objektart und in dieser Lage bereit sind, genau diesen Wert zu zahlen. Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert ein am Markt erzielbarer Preis, und genau dafür braucht es diese Anpassung.
Der Liegenschaftszins ist ein Kapitalisierungszinssatz. Er gibt an, wie sich der Verkehrswert von Grundstücken einer bestimmten Art im Durchschnitt verzinst, und wird im Ertragswertverfahren verwendet. Der Marktanpassungsfaktor ist der Oberbegriff für Anpassungen an die Marktlage. Im Sachwertverfahren heißt er in der Regel Sachwertfaktor; im Ertragswertverfahren übernimmt der Liegenschaftszins diese Rolle bereits selbst.
Woher stammen die Zahlen?
Die Gutachterausschüsse werten die Kaufpreise aus, die ihnen von den Notaren übermittelt werden (Kaufpreissammlung). Aus tatsächlich gezahlten Preisen und den bekannten Objektmerkmalen leiten sie die Marktdaten ab, die die ImmoWertV 2021 für die Verkehrswertermittlung vorsieht. Dazu zählen neben dem Liegenschaftszins und dem Sachwertfaktor auch Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren.
Wichtig ist die Herkunft der Daten, denn sie sind keine freie Schätzung. Sie sind das Ergebnis vieler tatsächlicher Verkäufe und gelten für die Gruppe von Objekten, aus der sie abgeleitet wurden. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung prüft deshalb, ob der veröffentlichte Wert zum Bewertungsobjekt passt: Objektart, Lage, Größe, Alter, Mietniveau und Stichtag müssen sich mit den Modellannahmen des Gutachterausschusses vereinbaren lassen. Fehlen Daten, wird mit Erfahrung und begründeten Ableitungen aus vergleichbaren Märkten gearbeitet. Das muss im Gutachten offen dargelegt werden.
Aus diesem Grund ist es wenig sinnvoll, Zinssätze aus Zeitungsberichten oder anderen Regionen zu übernehmen. Zwei Gemeinden in derselben Region können unterschiedliche Werte aufweisen, wenn sich Nachfrage und Mietniveau unterscheiden. Auch zwischen Objektarten bestehen Unterschiede: Ein Mehrfamilienhaus wird am Markt anders eingeschätzt als eine Gewerbehalle.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Wie wirken sie im Ertragswert- und im Sachwertverfahren?
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag der Immobilie mit dem Liegenschaftszins kapitalisiert. Je niedriger der Zins, desto höher der Wert eines gleichbleibenden Ertrags. Ein niedriger Liegenschaftszins spiegelt in der Regel eine hohe Nachfrage oder geringe wahrgenommene Risiken wider, ein höherer Zins eher Zurückhaltung der Käufer oder größere Unsicherheit.
Im Sachwertverfahren wird zunächst der Wert aus Boden, Gebäudesubstanz und Außenanlagen ermittelt. Der Sachwertfaktor passt diesen vorläufigen Sachwert an das Preisniveau am Markt an. Liegt der Faktor unter eins, werden am Markt weniger als der Substanzwert gezahlt; liegt er darüber, werden Aufschläge bezahlt. Welche Verfahren wann sinnvoll sind, erläutert unser Beitrag zum Verkehrswert.
| Merkmal | Liegenschaftszins | Sachwertfaktor |
|---|---|---|
| Verfahren | Ertragswertverfahren | Sachwertverfahren |
| Typische Objekte | Vermietete Objekte, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser | Überwiegend selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Wirkung | Kapitalisiert den Reinertrag | Passt den vorläufigen Sachwert an den Markt an |
| Quelle | Gutachterausschuss | Gutachterausschuss |
Warum kleine Änderungen große Wirkung haben
Der Liegenschaftszins steht rechnerisch im Nenner. Eine Änderung um wenige Zehntelprozentpunkte wirkt deshalb nicht linear, sondern verändert das Ergebnis spürbar. Das folgende Beispiel ist frei gewählt, stark vereinfacht und hat keinen Bezug zur Marktrealität. Es zeigt nur das Prinzip.
| Annahme (hypothetisch) | Ergebnis (vereinfacht) |
|---|---|
| Jährlicher Reinertrag 10.000 €, Zinssatz 3,0 %, als ewige Rente gerechnet | rund 333.000 € |
| Gleicher Reinertrag, Zinssatz 3,5 % | rund 286.000 € |
Alle Zahlen dienen ausschließlich der Veranschaulichung. In der Praxis fließen auch Restnutzungsdauer und Bodenwert ein.
Schon eine halbe Prozentstufe verschiebt den Wert in diesem Beispiel um mehr als ein Zehntel. Beim Sachwertfaktor gilt Ähnliches: Er wird mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert, jede Abweichung wirkt also direkt auf das Ergebnis. Deshalb muss die Wahl des Zinssatzes oder Faktors im Gutachten nachvollziehbar begründet werden. Der Gutachterausschuss gibt dafür häufig Spannen vor, innerhalb derer die Eigenschaften des Objekts den Ausschlag geben.
Warum Online-Rechner das schlecht abbilden
Automatisierte Bewertungstools arbeiten mit Durchschnittswerten für ein Postleitzahlengebiet oder eine Gemeinde. Sie kennen weder die Vertragslage der Mieten noch den Zustand der Immobilie und können nicht beurteilen, ob ein veröffentlichter Zins zum Objekt passt. Gerade bei Liegenschaftszins und Marktanpassung entscheidet aber die Einordnung im Einzelfall. Eine Orientierung kann ein Rechner geben, mehr nicht; Näheres steht im Beitrag Online-Bewertung oder Gutachten.
Hinzu kommt der Stichtag: Marktdaten ändern sich mit Zinsumfeld und Nachfrage. Ein Gutachten bezieht sich auf einen bestimmten Tag und verwendet die dazu passenden Daten. Das erklärt auch, warum sich ein Wert bei gleichem Haus nach einiger Zeit verschieben kann.
Was das für Eigentümer, Käufer und Unternehmer bedeutet
Bei Mehrfamilienhäusern und im Gewerbebereich zählt vor allem der Liegenschaftszins, bei selbst genutzten Häusern der Sachwertfaktor. In beiden Fällen lohnt es sich, bei Zweifeln am Ergebnis nach der Herkunft der Marktdaten zu fragen. Ein sauber erstelltes Verkehrswertgutachten legt offen, welche Daten verwendet wurden, warum sie passen und wie sie sich auf den Wert auswirken.
Aus der Praxis
Die Ausgangswerte kommen in erster Linie von den Gutachterausschüssen. Entscheidend ist aber, ob deren Datengrundlage zum konkreten Objekt passt.
Ein Beispiel: Für eine spezielle Gewerbeimmobilie gibt es nur sehr wenige Vergleichsfälle. Dann kann es notwendig sein, den veröffentlichten Wert kritisch zu prüfen und anhand weiterer Marktdaten fachlich angepasst herzuleiten.
Hinweis: Welche Marktdaten für Ihr Objekt maßgeblich sind, hängt von Objektart, Lage und Stichtag ab. Schildern Sie uns Ihre Immobilie über unsere Kontaktseite, wir ordnen die Aufgabenstellung gern ein.
Häufige Fragen
Wer legt den Liegenschaftszins fest?
Ist der Sachwertfaktor dasselbe wie der Marktanpassungsfaktor?
Warum unterscheiden sich die Werte zwischen Regionen?
Kann ich den Liegenschaftszins selbst nachschlagen?
Reicht ein Online-Rechner für eine belastbare Aussage?
Weiterlesen
- Ertragswertverfahren verständlich erklärt
- Sachwertverfahren verständlich erklärt
- Online-Bewertung oder Gutachten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.