Wann das Ertragswertverfahren angewendet wird
Immer dann, wenn Käufer eine Immobilie vor allem als Kapitalanlage sehen: bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Büro- und Handelsimmobilien, Hallen und Hotels.
Die Berechnung
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresmiete (Nettokaltmiete). Liegen die tatsächlichen Mieten deutlich darüber oder darunter, wird das gesondert berücksichtigt.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden.
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwertverzinsung: Der Anteil des Reinertrags, der auf den Boden entfällt (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz), wird abgezogen – denn der Boden nutzt sich nicht ab.
- Gebäudeertragswert: Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert (Barwertfaktor).
- Ertragswert: Gebäudeertragswert + Bodenwert, anschließend Berücksichtigung besonderer Merkmale.
Vereinfachtes Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag: 420 m² × 8,00 €/m² × 12 | 40.320 € |
| − Bewirtschaftungskosten (ca. 20 %) | − 8.064 € |
| Reinertrag | 32.256 € |
| − Bodenwertverzinsung: 90.000 € × 3,5 % | − 3.150 € |
| Gebäudereinertrag | 29.106 € |
| × Barwertfaktor (35 Jahre, 3,5 %) ≈ 20,0 | 582.120 € |
| + Bodenwert | 90.000 € |
| Ertragswert (gerundet) | 672.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Stellschraube
Der Liegenschaftszinssatz zeigt, mit welcher Verzinsung Käufer am Markt für eine bestimmte Objektart rechnen. Er wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet. Schon ein halber Prozentpunkt Unterschied verändert den Wert erheblich – deshalb muss er zur Region und zur Objektart passen.
Mehr zur Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.
Häufige Fragen
Welche Miete wird angesetzt – die tatsächliche oder die marktübliche?
Warum ist der Ertragswert oft niedriger als die Summe der Wohnungspreise?
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Fachlich geprüft von unseren zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.