So funktioniert der Ertragswert bei einer Gewerbehalle
Kurz gesagt: Der Ertragswert besteht aus dem Bodenwert und dem Ertragswert des Gebäudes. Das Gebäude wird nach dem Reinertrag bewertet, den es nachhaltig erwirtschaftet, abzüglich der Verzinsung des Bodens und kapitalisiert über die Restnutzungsdauer. Das Verfahren ist im Ratgeber zum Ertragswertverfahren allgemein beschrieben. Hier folgt ein Beispiel für Gewerbe.
Hinweis: Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte zur Veranschaulichung. Sie sind keine Marktdaten und lassen sich nicht auf Ihr Objekt übertragen. Ein Gutachten leitet jede Größe aus dem Markt ab.
Die Ausgangslage
- Lagerhalle mit Büroanteil, 2.400 m² Mietfläche
- vermietet zu 4,80 € je m² und Monat, nachhaltig und marktüblich
- Grundstück 6.000 m², Bodenrichtwert im Beispiel 45 €/m²
- Restnutzungsdauer 25 Jahre
- Liegenschaftszins im Beispiel 6,0 %
- nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) im Beispiel 12 % des Rohertrags
Die Rechnung in fünf Schritten
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1. Jahresrohertrag | 2.400 m² × 4,80 € × 12 | 138.240 € |
| 2. Bewirtschaftungskosten | 12 % von 138.240 € | − 16.589 € |
| 3. Jahresreinertrag | 138.240 € − 16.589 € | 121.651 € |
| 4. Bodenwert und seine Verzinsung | 6.000 m² × 45 € = 270.000 €; Verzinsung 6,0 % | 16.200 € |
| 5. Reinertrag des Gebäudes | 121.651 € − 16.200 € | 105.451 € |
Den Reinertrag des Gebäudes kapitalisiert man mit einem Vervielfältiger, der aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer folgt. Bei 6,0 % und 25 Jahren beträgt er rund 12,78. Damit ergibt sich ein Ertragswert des Gebäudes von rund 1.348.000 €. Dazu kommt der Bodenwert von 270.000 €. Der vorläufige Ertragswert liegt im Beispiel bei rund 1.618.000 €.
Was am Ende noch dazukommt
Der vorläufige Wert wird geprüft und gegebenenfalls angepasst:
- Marktanpassung: Weicht der Markt vom Rechenergebnis ab, wird das berücksichtigt und begründet.
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV): zum Beispiel Instandhaltungsstau, Leerstand, überdurchschnittliche oder zu niedrige Vertragsmieten, Altlasten oder Rechte und Lasten.
- Plausibilisierung: Ergebnis, Kaufpreis je m² und Rendite werden mit Marktdaten verglichen.
Wie stark Zins und Restnutzungsdauer wirken
Dieselbe Halle mit denselben Mieten ergibt je nach Annahmen sehr unterschiedliche Werte (Beispielwerte, gerundet):
| Liegenschaftszins | RND 20 Jahre | RND 25 Jahre | RND 30 Jahre |
|---|---|---|---|
| 5,0 % | 1.618.000 € | 1.794.000 € | 1.933.000 € |
| 6,0 % | 1.480.000 € | 1.618.000 € | 1.722.000 € |
| 7,0 % | 1.359.000 € | 1.467.000 € | 1.545.000 € |
Zwischen der günstigsten und der ungünstigsten Annahme liegen rund 570.000 €, bei identischer Miete. Genau deshalb ist die Herleitung dieser beiden Größen der wichtigste Teil eines Gutachtens.
Warum kleine Änderungen viel bewirken
Im Beispiel reichen schon wenige Prozentpunkte beim Liegenschaftszins oder wenige Jahre bei der Restnutzungsdauer, um den Wert um mehrere hunderttausend Euro zu verschieben. Deshalb stützt der Sachverständige diese Größen auf Daten des Gutachterausschusses und begründet jede Abweichung, siehe Liegenschaftszins und Marktanpassung und Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Häufige Fragen
Warum nehmen Sie bei Gewerbe den Ertragswert und nicht den Vergleichswert?
Ist die Miete im Mietvertrag oder die marktübliche Miete maßgeblich?
Wie kommt der Liegenschaftszins zustande?
Kann ich ein solches Gutachten für die Bank oder das Finanzamt verwenden?
Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Gewerbehalle?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.