Oliver Nitschke – Immobiliengutachter und Sachverständiger

Ich bin Oliver Nitschke, Inhaber des Sachverständigenbüros SVB Nitschke in Weiherhammer. Auf dieser Seite stelle ich meine Qualifikation, meinen Werdegang und meine Arbeitsweise vor. Wer ein Gutachten beauftragt, soll wissen, wer es verantwortet und worauf diese Beurteilung beruht.

Meine Auftraggeber sind Privatpersonen, Unternehmen, Rechtsanwälte, Steuerberater, Banken, Investoren, Fonds und Family Offices. Gerade bei Gewerbe- und Industrieimmobilien kenne ich nicht nur die Bewertungsverfahren, sondern auch die wirtschaftlichen Fragen dahinter, weil ich Unternehmen seit vielen Jahren immobilienwirtschaftlich berate.

Qualifikation und Zertifizierung

Ich bin seit 2011 als selbstständiger Immobiliengutachter tätig und seit 2016 personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Diese Zertifizierung bestätigt die fachliche Qualifikation als Sachverständiger für Immobilienbewertung und wird regelmäßig überprüft. Ich bin Mitglied im Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband (DGuSV) und in der Deutschen Sachverständigen Gesellschaft (DESAG). Meine Gutachten erstelle ich nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Fachlich beruht meine Arbeit auf der immobilienwirtschaftlichen Ausbildung, der Spezialisierung auf Immobilienbewertung, laufender Fortbildung und der Praxis aus vielen Bewertungsfällen für Gerichte, Kanzleien, Banken und Unternehmen.

Beruflicher Werdegang

Meine beruflichen Wurzeln liegen in der Immobilienwirtschaft. Als ausgebildeter Immobilienkaufmann kenne ich Immobilienmärkte, wirtschaftliche Zusammenhänge und unterschiedliche Immobilienarten aus der Praxis.

Seit 2011 bin ich selbstständig als Immobiliengutachter tätig und erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Im Laufe der Jahre sind unterschiedlichste Immobilienarten, Bewertungsanlässe und wirtschaftliche Fragestellungen dazugekommen. Das Büro führe ich gemeinsam mit meinem Team.

Fachliche Schwerpunkte

Wohnimmobilien

• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Eigentumswohnungen, auch vermietet im Ertragswertverfahren
• Wohn- und Geschäftshäuser

Besondere Bewertungsanlässe

• Erbschaften und Schenkungen, auch innerfamiliäre Übertragungen
• Vermögensauseinandersetzungen und Scheidungen
• Steuerliche Immobilienbewertungen und die Überprüfung von Immobilienwerten gegenüber dem Finanzamt, auch als Gegengutachten
• Fachliche Überprüfung vorhandener Bewertungen
• Immobilienbewertungen für Unternehmen, Investoren und Finanzierungssituationen, siehe Für Kanzleien und Unternehmen

Die Bewertung erfolgt nach den gesetzlichen Vorschriften, insbesondere § 194 BauGB und der ImmoWertV. Je nach Objektart und Datenlage kommen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung. Ich gebe keine Rechts- oder Steuerberatung; ich ermittle den Wert.

Erfahrung und Tätigkeitsgebiet

Mein Büro befindet sich in Weiherhammer in der Oberpfalz. Bei privaten Wohnimmobilien liegt der Schwerpunkt in der Oberpfalz, siehe Immobiliengutachter Weiden. Gewerbe- und Industrieimmobilien bewerte ich in ganz Bayern, siehe alle Regionen. Die langjährige Tätigkeit erlaubt mir, klassische Wohnimmobilien wie auch komplexe gewerbliche Objekte fachlich fundiert zu beurteilen.

Weiterbildung und fachliche Aktualität

Die rechtlichen und fachlichen Anforderungen an die Immobilienbewertung ändern sich laufend. Deshalb beschäftige ich mich regelmäßig mit den gesetzlichen Grundlagen, den Bewertungsverfahren und der Marktentwicklung. Dazu gehören insbesondere:

• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und Baugesetzbuch (BauGB)
• Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren
• Grundstücksmarktberichte und Daten der Gutachterausschüsse
• Gewerbliche Miet- und Ertragssituationen
• Immobilienmarktentwicklungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Rechtliche und wirtschaftliche Besonderheiten von Immobilien

Meine Philosophie

„Für mich steht bei jeder Immobilienbewertung eine objektive, nachvollziehbare und marktgerechte Wertermittlung im Mittelpunkt. Ein Verkehrswertgutachten muss nicht nur rechnerisch korrekt sein, sondern auch fachlich überzeugend begründet werden und für den Auftraggeber verständlich sein.

Jede Immobilie ist individuell. Deshalb ist es mir besonders wichtig, die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort sorgfältig zu prüfen und diese mit den aktuellen Marktverhältnissen und den gesetzlichen Bewertungsgrundlagen in Einklang zu bringen.“

Oliver Nitschke

Arbeitsweise und Qualitätsanspruch

Meine Gutachten beruhen auf einer sorgfältigen Besichtigung, der Prüfung der verfügbaren Objektunterlagen und der Auswertung relevanter Marktdaten. Bei komplexen Fragen arbeite ich bei Bedarf mit Rechtsanwälten, Steuerberatern, Architekten und weiteren Fachleuten zusammen. Wichtig sind mir:

• unabhängige und objektive Wertermittlung
• nachvollziehbare Bewertungsverfahren
• sorgfältige Objektaufnahme
• marktgerechte Bewertung
• verständliche und transparente Darstellung
• zuverlässige Kommunikation und persönliche Betreuung

Mögliche Interessenkonflikte zwischen beratender Tätigkeit und unabhängiger Bewertung berücksichtige ich: Ein Gutachten übernehme ich nur, wenn die Bewertung unabhängig bleibt. Jedes Gutachten durchläuft vor der Übergabe eine interne Qualitätsprüfung. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegt in der Regel 3 bis 5 Werktage nach der Besichtigung vor, sofern alle notwendigen Unterlagen vorhanden sind. Wie Sie die Qualität eines Gutachters erkennen, steht im Ratgeber Sachverständigen erkennen.

Typische Aufgabenstellungen aus der Praxis

Die folgenden Konstellationen kommen in meiner Tätigkeit immer wieder vor. Es sind anonymisierte Beispiele ohne Objektangaben und ohne Ergebnisse.

Fachbeiträge von Oliver Nitschke

Die Beiträge in Ratgeber und Lexikon habe ich verfasst bzw. fachlich verantwortet. Sie erklären Verfahren, Begriffe und Praxisfälle, ohne Rechts- oder Steuerberatung zu ersetzen. Weitere Beiträge: alle Ratgeber, alle Begriffe im Lexikon.

Ratgeber zu Gewerbeimmobilien

• Gewerbehalle bewerten: Ertragswert im Rechenbeispiel
• Gewerbeimmobilie bewerten: Warum Mietverträge den Wert bestimmen
• Gewerbeimmobilie mit Leerstand: Wie der Wert ermittelt wird
• Gewerbegrundstück bewerten: Baurecht und Entwicklungszustand
• Altlasten bei Gewerbegrundstücken: Was das Gutachten leisten kann
• Betriebsimmobilie bei der Unternehmensnachfolge bewerten
• Kaufpreisfaktor und Rendite: So prüfen Sie den Preis einer Gewerbeimmobilie
• Gewerbemiete: Wie Index- und Staffelklauseln den Wert beeinflussen
• Hotel und Gasthof bewerten: Pacht, Ertrag und Immobilienwert

Ratgeber zu Verfahren und Grundlagen

• Der Verkehrswert – was er bedeutet und wie er ermittelt wird
• Das Ertragswertverfahren einfach erklärt
• Das Sachwertverfahren einfach erklärt
• Das Vergleichswertverfahren einfach erklärt
• Liegenschaftszins und Marktanpassungsfaktor einfach erklärt
• Restnutzungsdauer: Wie Alter und Modernisierung den Wert beeinflussen
• Bodenrichtwert und Bodenwert – der Unterschied
• Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten: Was brauche ich?
• Finanzamt hat die geerbte Immobilie zu hoch bewertet: Was tun?
• Sachverständiger, Gutachter, zertifiziert: Woran erkenne ich Qualität?

Lexikon: Begriffe zur Bewertung

• Drittverwendungsfähigkeit: Bedeutung für Gewerbeobjekte
• Spezialimmobilie: Gebäude mit eng begrenzter Nutzung
• Betriebsimmobilie: Wenn der Eigentümer selbst nutzt
• Marktübliche Miete: Definition und Bedeutung für die Bewertung
• Mietvertragsrestlaufzeit: Bedeutung für den Wert
• Liegenschaftszins: Definition und Bedeutung für die Bewertung
• Restnutzungsdauer: Definition und Bedeutung für die Bewertung
• Gegengutachten: Zweck, Ablauf und Grenzen
• Share Deal: Anteile kaufen statt Immobilie
• Sale-and-lease-back: Verkauf und Rückmiete der Betriebsimmobilie
• Entwicklungszustand: Wie weit ist ein Grundstück baureif?
• Altlasten: Belasteter Boden und sein Einfluss auf den Wert