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Immobilie oder Betrieb?
Kurz gesagt: Ein Verkehrswertgutachten bewertet die Immobilie, nicht das Unternehmen. Maßgeblich ist, welche Pacht ein durchschnittlicher, fachkundiger Betreiber dauerhaft zahlen könnte. Der gute oder schlechte Betrieb eines Eigentümers, sein Name und seine Stammgäste sind Sache einer Unternehmensbewertung.
Wie der Immobilienwert entsteht
- Betriebsergebnis betrachten: Umsatz, Auslastung, Kosten und Ergebnis über mehrere Jahre. Einmalige Effekte, besonders gute oder schlechte Jahre werden bereinigt.
- Nachhaltige Pacht ableiten: Von dem, was ein Betrieb dauerhaft verdient, bleibt nach Kosten und angemessenem Unternehmerlohn ein Betrag, den er als Pacht zahlen kann. Marktübliche Pachten sind ein Gegencheck.
- Ertragswertverfahren anwenden: Die Pacht ersetzt die Miete, dazu kommen Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, vergleiche Ertragswertverfahren.
- Besonderheiten abziehen oder zuschlagen: Investitionsstau, Brandschutz, Auflagen, Denkmalschutz, Rechte und Lasten.
Was zum Wert zählt und was nicht
| Gehört meist zur Immobilie | Wird gesondert betrachtet |
|---|---|
| Gebäude, Grundstück, fest eingebaute Küche und Technik | bewegliches Inventar, Einrichtung, Geschirr |
| Zimmer, Gastraum, Wirtschaftsräume | Firmenwert, Marke, Stammkundschaft |
| Außenanlagen, Stellplätze | Konzessionen, Pachtverträge Dritter |
Welche Teile im Einzelfall zur Immobilie gehören, klären wir vorab mit dem Auftraggeber, damit das Gutachten genau das bewertet, was Sie brauchen.
Ein vereinfachtes Beispiel für die Pacht
Alle Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte, keine Marktdaten.
Ein Landhotel erzielt nachhaltig einen Betriebsertrag von 280.000 € im Jahr, bevor Pacht und Unternehmerlohn berücksichtigt sind. Ein fachkundiger Betreiber braucht davon einen angemessenen Unternehmerlohn und eine Verzinsung seines Betriebskapitals, im Beispiel zusammen 90.000 €. Es bleiben 190.000 € als tragfähige Jahrespacht. Marktübliche Pachtquoten und Pachten vergleichbarer Häuser dienen als Gegenprobe. Diese Pacht ersetzt im Ertragswertverfahren die Miete. Aus ihr werden nach Abzug der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag und mit Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer der Immobilienwert abgeleitet.
Verdient das Haus zwar viel, weil der Eigentümer persönlich im Betrieb steht, ein durchschnittlicher Betreiber aber nur weniger, zählt das niedrigere Ergebnis. Umgekehrt kann ein gut gelegenes Haus mit schwachem Betrieb mehr wert sein, als sein Ergebnis vermuten lässt.
Typische Wertfaktoren
- Saisonalität und Auslastung: Betriebe in Tourismusregionen haben Spitzen und Täler. Wir betrachten ganze Jahre.
- Investitionsstau: Zimmerstandard, Bäder, Brandschutz, Energie und Küche, oft der größte Abzugsposten bei älteren Häusern.
- Nachfolge: Findet sich ein Betreiber, der die Pacht zahlen kann? Wenn nicht, zählt die Drittverwendbarkeit, etwa Umbau zu Wohnungen, Pflege oder Büro.
- Lage: Erreichbarkeit, Nachfrage, Konkurrenz und Zukunftsaussichten im Ort.
Häufige Fragen
Bewerten Sie auch das Unternehmen hinter dem Hotel?
Welche Unterlagen brauchen Sie für ein Hotel?
Wie gehen Sie bei einem Betrieb mit Investitionsstau vor?
Wann ist ein Gutachten für ein Hotel sinnvoll?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.