Kurz gesagt: Die marktübliche Miete ist die Miete, die für eine Immobilie nach Lage, Art, Größe und Ausstattung am Markt bei Neuvermietung nachhaltig erzielbar ist. Sie ist nicht identisch mit der vertraglich vereinbarten Miete und ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete zu unterscheiden.
Bedeutung für den Wert
Im Ertragswertverfahren geht der Rohertrag aus nachhaltig erzielbaren Mieten hervor. Für vermietete Flächen mit marktüblichen Verträgen ist das die Vertragsmiete, für leerstehende oder selbst genutzte Flächen die marktübliche Miete. Weicht die Vertragsmiete davon ab, ist im Gutachten zu entscheiden, ob und wie die Abweichung, etwa bis zum Ende einer Bindung, wertmäßig berücksichtigt wird.
Die marktübliche Miete ist damit eine Einschätzung der dauerhaft erzielbaren Einnahmen und kein Wunschwert des Eigentümers.
Wie sie ermittelt wird
Herangezogen werden vergleichbare Vermietungen, Mietspiegel, Mietpreisauswertungen und, soweit vorhanden, Daten des Gutachterausschusses. Berücksichtigt werden Lage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Größe und bei Gewerbe die Nutzungsart und Vertragsgestaltung. Je nach Datenlage ist eine Spanne belastbarer als ein Einzelwert. Für Wohnraum kann ein Mietwertgutachten, für Gewerbe ein Mietgutachten sinnvoll sein.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Vertragsmiete: die tatsächlich vereinbarte Miete. Sie kann über oder unter dem Marktüblichen liegen.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: ein mietrechtlicher Begriff, der insbesondere bei Mieterhöhungen im Wohnraummietrecht Bedeutung hat. Er folgt eigenen Regeln und ist nicht deckungsgleich mit der marktüblichen Miete. Rechtsfragen dazu klärt ein Rechtsanwalt.
- Angebotsmiete: Mieten aus Inseraten sind nur ein Indiz, da sie nicht zwingend den tatsächlichen Abschlüssen entsprechen.
Worauf man achten sollte
Besonders bei Gewerbe sind Laufzeit und Konditionen des Mietvertrags für den Wert wichtig. Eine Einführung bietet der Ratgeber Gewerbeimmobilie: Mietverträge und Wert.
Ändert sich die Marktlage, ändert sich auch die marktübliche Miete. Deshalb ist der Wertermittlungsstichtag anzugeben.
Häufige Fragen
Ist die marktübliche Miete dasselbe wie der Mietspiegelwert?
Was passiert, wenn die Vertragsmiete niedriger ist?
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