Kurz gesagt: Die Nutzfläche ist nach DIN 277 der Teil der Grundflächen eines Gebäudes, der der eigentlichen Nutzung dient, etwa Büro-, Verkaufs- oder Lagerflächen. Sie ist von Wohnfläche, Technik- und Verkehrsflächen sowie von der Mietfläche zu unterscheiden.
Bedeutung in der Bewertung
Bei Büro-, Laden-, Lager- oder Praxisflächen wird die Miete üblicherweise je Quadratmeter Nutzfläche oder Mietfläche vereinbart. Sie ist damit Grundlage des Rohertrags im Ertragswertverfahren. Auch Vergleichspreise und Marktdaten beziehen sich oft auf diese Größen. Weicht die im Mietvertrag genannte Fläche von der tatsächlich vorhandenen ab, kann das den angesetzten Ertrag verändern; solche Abweichungen werden im Gutachten als Annahme oder Unsicherheit benannt, rechtliche Folgen klärt ein Anwalt.
Praxis und Beispiel
DIN 277 gliedert die Netto-Raumfläche in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche. Zur Nutzungsfläche zählen etwa Flächen für Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Lagern oder Bildung. Technikräume sowie Flure und Treppen gehören nicht dazu.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Bei 100 m² Büronutzfläche und einer Miete von 10 € je m² und Monat ergibt sich eine Monatsmiete von 1.000 € und ein jährlicher Rohertrag von 12.000 €.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Nutzfläche und Wohnfläche sind nicht austauschbar: Die Wohnfläche folgt eigenen Regeln, etwa mit anteiliger Anrechnung von Balkonen. Für gewerblich vermietete Räume wird zudem häufig die Mietfläche nach den Richtlinien der gif (MF-G) vereinbart, die von der Nutzfläche nach DIN 277 abweichen kann. Die Brutto-Grundfläche, die im Sachwertverfahren verwendet wird, umfasst zusätzlich Konstruktions-, Technik- und Verkehrsflächen und ist eine andere Größe.
Worauf man achten sollte
Entscheidend ist, welche Flächenart im Mietvertrag oder in der Berechnung zugrunde liegt. Ein Gutachten sollte dies benennen und nicht verschiedene Flächenarten vermischen. Zu Mietverträgen siehe den Ratgeber Gewerbeimmobilie: Mietverträge und Wert; weitere Informationen unter Gewerbeimmobilien bewerten.
Häufige Fragen
Ist die Nutzfläche größer oder kleiner als die Wohnfläche?
Welche Fläche gilt bei Gewerbemietverträgen?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.