Kurz gesagt: Der Rohertrag ist die Summe der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielbaren jährlichen Erträge aus einem Grundstück, vor allem Mieten und Pachten, ohne Abzug von Kosten. Er bildet die erste Rechengröße im Ertragswertverfahren.
Bedeutung im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren steht der Rohertrag am Anfang der Rechnung. Von ihm werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, sodass der Reinertrag entsteht. Entscheidend ist, dass der Ansatz nachhaltig ist: Es zählt, was bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung dauerhaft erzielbar ist, nicht eine einmalige Spitze oder ein vorübergehender Ausfall.
Bei Wohnimmobilien wird meist die Nettokaltmiete angesetzt. Bei Gewerbe sind zusätzlich Staffel- oder Indexierungsvereinbarungen und die Restlaufzeit der Verträge relevant.
Ermittlung und Beispiel
Grundlage sind in der Regel die Nettokaltmieten, bei vermieteten Flächen nach Mietvertrag, soweit sie marktüblich sind, bei leerstehenden oder selbst genutzten Flächen die marktübliche Miete. Hinzu kommen Erträge aus Stellplätzen, Garagen oder Nebenflächen. Umlagefähige Betriebskosten gehören nicht dazu, da sie durchlaufende Posten sind.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
| Position | Monat | Jahr |
|---|---|---|
| Wohnung (Nettokaltmiete) | 600 € | 7.200 € |
| Garage | 50 € | 600 € |
| Rohertrag | 650 € | 7.800 € |
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Rohertrag und Reinertrag sind nicht dasselbe: Der Reinertrag ist der Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.
- Die tatsächliche Miete ist nicht automatisch der Rohertrag. Liegt sie deutlich über oder unter dem Marktüblichen, wird dies im Gutachten gesondert gewürdigt.
- Warmmiete und Nettokaltmiete dürfen nicht verwechselt werden. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete ohne umlagefähige Nebenkosten.
Worauf man achten sollte
Für die Ermittlung sind aktuelle Mietverträge und eine Mietaufstellung hilfreich. Welche Unterlagen üblich sind, steht unter Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Bei Gewerbe ist zusätzlich die Vertragslaufzeit von Bedeutung.
Einnahmen aus Stellplätzen, Werbeflächen oder Ähnlichem werden nur berücksichtigt, wenn sie nachhaltig und rechtlich gesichert sind.
Häufige Fragen
Zählen Nebenkostenvorauszahlungen zum Rohertrag?
Was gilt bei Leerstand oder Eigennutzung?
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