Kurz gesagt: Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung laufend entstehenden Kosten, soweit sie nicht umgelegt werden. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und gegebenenfalls nicht umlagefähige Betriebskosten.
Bestandteile
Im Ertragswertverfahren werden die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen und führen so zum Reinertrag. Sie bestehen im Wesentlichen aus vier Bausteinen:
- Verwaltungskosten: Aufwand für die Verwaltung des Objekts.
- Instandhaltungskosten: laufende Mittel, um den baulichen Zustand zu erhalten.
- Mietausfallwagnis: Risiko von Leerstand und Zahlungsausfällen, siehe Mietausfallwagnis.
- Betriebskosten: nur der Teil, der nicht auf Mieter umgelegt werden kann.
Ansatz und Rechenbeispiel
Die Kosten werden nachhaltig angesetzt, nicht nach den Zahlen eines einzelnen Jahres. Dafür stehen Modellansätze und Auswertungen der Gutachterausschüsse zur Verfügung, die sich nach Objektart und Nutzung unterscheiden. Konkrete Prozentwerte nennen wir hier nicht, weil sie je nach Objekt und Modell stark abweichen.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Bei einem Rohertrag von 24.000 € pro Jahr und angenommenen Bewirtschaftungskosten von 4.800 € beträgt der Reinertrag 19.200 €.
Zu hohe oder zu niedrige Ansätze verschieben den Ertragswert unmittelbar, da sie den Reinertrag verändern.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Umlagefähige Betriebskosten, die Mieter tatsächlich zahlen, sind keine Bewirtschaftungskosten im Sinne der Wertermittlung.
- Kreditzinsen, Tilgung und Steuern gehören nicht dazu.
- Tatsächlich angefallene Kosten eines Eigentümers sind nicht automatisch maßgeblich, entscheidend ist der nachhaltig übliche Ansatz.
- Kosten für die Beseitigung bestehender Bauschäden werden gesondert erfasst, nicht über laufende Instandhaltungskosten.
Worauf man achten sollte
Gerade bei älteren Gebäuden oder Gewerbeobjekten sollten die Ansätze zum Objekt passen. Ein Gutachten sollte begründen, wie sie ermittelt wurden. Typische Unterlagen sind im Beitrag Unterlagen für das Verkehrswertgutachten beschrieben.
Bei Gewerbeobjekten können Kostenverteilung und Umlagevereinbarungen im Mietvertrag erheblich vom Wohnraum abweichen. Sie sind dort besonders sorgfältig zu prüfen.
Häufige Fragen
Sind Bewirtschaftungskosten dasselbe wie Nebenkosten?
Wer legt die Höhe der Ansätze fest?
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