Kurz gesagt: Das Mietausfallwagnis ist ein Bestandteil der Bewirtschaftungskosten. Es deckt das Risiko von Ertragsminderungen ab, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstand entstehen, sowie die Kosten einer Rechtsverfolgung. Es wird im Ertragswertverfahren pauschal vom Rohertrag abgezogen.
Funktion im Ertragswertverfahren
Kein Mietverhältnis ist völlig frei von Risiko: Mieter können in Zahlungsverzug geraten, Wohnungen oder Gewerbeflächen stehen zwischen zwei Mietverhältnissen leer. Dieses allgemeine Risiko wird nicht für jeden Einzelfall prognostiziert, sondern als Wagnis in den Bewirtschaftungskosten angesetzt. Neben Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie nicht umlagefähigen Betriebskosten ist es eine der Kostenarten, die vom Rohertrag abgezogen werden. Übrig bleibt der Reinertrag.
Ansatz in der Praxis
Das Mietausfallwagnis wird in der Regel als Prozentsatz des Rohertrags angesetzt. Welche Sätze sachgerecht sind, richtet sich nach der Nutzungsart und den Marktverhältnissen; die ImmoWertV 2021 stellt hierfür Modellansätze bereit, und Gutachterausschüsse veröffentlichen teils eigene Werte. Wir nennen hier bewusst keine Zahlen, weil sie vom Einzelfall und von der jeweiligen Datenquelle abhängen.
Wichtig ist die Modellkonformität: Wurde der Liegenschaftszins mit bestimmten Bewirtschaftungskosten abgeleitet, sollten bei der Anwendung dieselben Ansätze verwendet werden.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Das Mietausfallwagnis ist keine Rücklage, die der Eigentümer tatsächlich bilden muss, sondern ein kalkulatorischer Ansatz. Ebenso ist es nicht identisch mit konkretem Leerstand: Steht ein Objekt zum Stichtag nachweislich länger leer oder ist es deutlich unter Marktmiete vermietet, wird dies im Gutachten in der Regel gesondert gewürdigt, etwa über die marktübliche Miete oder ein besonderes objektspezifisches Merkmal.
Eine doppelte Berücksichtigung desselben Risikos sollte vermieden werden.
Worauf man achten sollte
Bei Gewerbeobjekten mit wenigen oder sehr langen Mietverträgen kann das Ausfallrisiko vom Standardansatz abweichen. Ein Gutachten sollte begründen, ob der Pauschalansatz hier angemessen ist. Hintergründe zur Ertragsbewertung finden sich im Ratgeber Ertragswertverfahren.
Häufige Fragen
Ist das Mietausfallwagnis dasselbe wie Leerstand?
Wer legt die Höhe des Mietausfallwagnisses fest?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.