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Warum bei vermieteten Immobilien der Ertrag zählt
Bei einer vermieteten Immobilie kaufen Anleger vor allem den Mietertrag. Der Wert hängt deshalb weniger vom Bauaufwand als davon ab, welche Erträge das Objekt dauerhaft erzielen kann und wie sicher diese Erträge sind. Eine Wohnung oder ein Haus mit gleicher Lage und Ausstattung kann je nach Mietvertragslage deutlich unterschiedlich zu bewerten sein.
Unser Gutachten für vermietete Immobilien und Kapitalanlagen ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB und stützt sich dabei auf anerkannte Bewertungsgrundsätze: ImmoWertV 2021, Ertragswertverfahren, ergänzend Vergleichs- und Sachwertverfahren zur Plausibilisierung. Den international gebräuchlichen Begriff des Marktwerts (Market Value) grenzen wir auf Wunsch gegenüber dem Verkehrswert ab, wenn Ihre Adressaten diesen Begriff erwarten.
Wichtig ist uns die Trennung zwischen Wert, Preis und Rendite. Der Wert beschreibt, was ein sachkundiger Marktteilnehmer unter gewöhnlichen Umständen zahlen würde. Der Preis ist das, was im Einzelfall verlangt oder vereinbart wird. Beide Größen können voneinander abweichen, etwa wenn ein Verkäufer unter Zeitdruck steht oder ein Käufer eine besondere Verwendung plant. Ein Gutachten hilft, diese Unterschiede zu erkennen und einzuordnen.
Ertragswert, nachhaltige Miete und Mietvertragslage
Das Ertragswertverfahren kapitalisiert den Reinertrag des Gebäudes über die Restnutzungsdauer und addiert den Bodenwert. Für ein belastbares Ergebnis sind drei Bausteine entscheidend:
- Nachhaltige Miete: die am Markt dauerhaft erzielbare Miete, nicht automatisch die vertraglich vereinbarte. Liegt die Ist-Miete darunter oder darüber, bewerten wir den Unterschied gesondert.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten, angesetzt nach marktüblichen Erfahrungswerten.
- Liegenschaftszins: der Zinssatz, mit dem der Markt vergleichbare Objekte verzinst; er spiegelt Lage, Objektart und Risiko wider.
Mietvertragslage
Wir prüfen, welche Mieten tatsächlich gezahlt werden, wie lange die Verträge laufen, ob Staffel- oder Indexvereinbarungen bestehen und ob Leerstand oder Zahlungsrückstände vorliegen. Rechtliche Fragen zu einzelnen Mietverträgen beantworten wir nicht; dafür empfehlen wir einen Rechtsanwalt.
Die Herleitung einer nachhaltigen Wohnmiete erläutern wir im Detail unter Mietwertgutachten Wohnen.
Besonderes Gewicht hat die Marktlage vor Ort. Wir beobachten, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen und Häuser in der Region tatsächlich neu vereinbart werden, wie sich die Nachfrage entwickelt und welche Liegenschaftszinssätze Gutachterausschüsse veröffentlichen. Diese Informationen fließen mit der gebotenen Vorsicht ein; wo Daten fehlen, benennen wir die Unsicherheit im Gutachten, statt sie zu überdecken.
Rendite und Wert sind nicht dasselbe
Anleger denken in Renditen, Gutachten in Werten. Beides hängt zusammen, ist aber nicht deckungsgleich. Die Anfangsrendite aus Jahresnettomiete und Kaufpreis sagt nur etwas über den Preis, nicht über den Wert. Das Gutachten zeigt, ob der geforderte oder gezahlte Preis zum nachhaltig erzielbaren Ertrag und zur Marktlage passt.
Wir nennen daher keine Renditeversprechen und treffen keine Anlageempfehlungen. Wir liefern eine unabhängige Wertaussage, auf deren Basis Sie selbst oder gemeinsam mit Ihrem Berater entscheiden können. Steuerliche Fragen, etwa zur Abschreibung oder zur Kaufpreisaufteilung, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater; wir unterstützen mit einer Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude.
Typische Anlässe
- Verkauf: eine nachvollziehbare Preisgrundlage für Verhandlungen mit Interessenten, etwa bei einem Mehrfamilienhaus.
- Ankauf: Prüfung, ob der geforderte Preis zum Ertrag passt.
- Beleihung und Finanzierung: eine Wertgrundlage, die Banken in der Regel nachvollziehen können, siehe Finanzierung und Beleihung.
- Umstrukturierung: Übertragung auf Familienmitglieder, Einbringung in eine Gesellschaft oder Auseinandersetzung unter Miteigentümern.
- Bestandsaufnahme: Überblick über den Wert einzelner Objekte im privaten Immobilienvermögen.
Zusammen mit dem Ertragswert betrachten wir bei Bedarf ergänzend Vergleichswerte, etwa bei Eigentumswohnungen mit ausreichender Zahl vergleichbarer Verkäufe. Ein Wohnungsgutachten kann dann sinnvoll sein, wenn einzelne Einheiten aus einem Bestand verkauft werden sollen. Eine Aufteilung in Wohnungseigentum oder eine rechtliche Gestaltung gehört nicht zu unserer Leistung.
Ablauf der Bewertung
Wir besprechen mit Ihnen Zweck, Stichtag und Verwendung des Gutachtens und erstellen ein Angebot vorab. Beim Ortstermin nehmen wir Lage, Gebäude und die Vermietungssituation auf, soweit sie zugänglich ist. Anschließend werten wir Mietverträge, Mietenliste und Betriebskosten aus und leiten den Wert her.
Das Gutachten enthält Objektbeschreibung, Marktlage, Verfahrenswahl, Herleitung der Ansätze und das Ergebnis. Gleichzeitig weist es aus, welche Annahmen den Wert tragen, damit Sie und Dritte das Ergebnis nachprüfen können. Wenn der Zweck es zulässt, kann ein Kurzgutachten genügen.
Gerade bei mehreren vermieteten Einheiten empfiehlt es sich, den Umfang früh festzulegen: Soll jede Einheit einzeln bewertet werden, oder genügt ein Gesamtwert für das Objekt? Wir beraten Sie dazu bei der Angebotserstellung, ohne den Aufwand unnötig zu erhöhen.
Einordnung und Abgrenzung
Wir erstellen Wertgutachten für Privateigentümer und Anleger, die einzelne oder mehrere Objekte halten. Eine bauliche, technische oder energetische Zustandsprüfung ist nicht Teil unserer Leistung. Für umfangreichere Bestände oder gewerbliche Mieter finden Sie weitere Informationen auf der Übersicht Gewerbeimmobilien bewerten. Über 2.000 Gutachten seit 2011 und die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 bilden die Grundlage unserer Arbeit.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Mietverträge und Nachträge, aktuelle Mietenliste
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Grundrisse, Flächenberechnung, Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Nachweise über Modernisierungen und größere Instandhaltungen
Praxistipp: Legen Sie uns die aktuelle Mietenliste und die Mietverträge vollständig vor, auch Nachträge und Vereinbarungen zu Staffelmieten. Fehlende Angaben zur Mietvertragslage sind die häufigste Ursache für Rückfragen. Eine Anfrage richten Sie gern über den Kontakt an uns.