Warum die Aufteilung wichtig ist
Beim Kauf einer bebauten Immobilie wird im Kaufvertrag meist nur ein Gesamtkaufpreis genannt. Für die steuerliche Abschreibung (AfA) ist aber nur der auf das Gebäude entfallende Anteil maßgeblich – Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden steuerlich nicht abgeschrieben. Je höher der Gebäudeanteil im Verhältnis zum Bodenanteil ausgewiesen werden kann, desto höher die jährliche Abschreibung.
Enthält der Kaufvertrag keine Aufteilung oder erscheint sie dem Finanzamt nicht plausibel, wird sie geschätzt. Grundlage dafür ist häufig die vom Bundesministerium der Finanzen bereitgestellte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung, die zuletzt Anfang 2025 aktualisiert wurde. Diese Arbeitshilfe arbeitet mit vereinfachten, typisierten Ansätzen – sie ersetzt keine echte Wertermittlung und kann je nach Objekt zu einem für den Steuerpflichtigen ungünstigen Ergebnis führen.
Arbeitshilfe versus Gutachten
Die BMF-Arbeitshilfe ist ein kostenloses, standardisiertes Rechenschema. Sie eignet sich für einfache, durchschnittliche Fälle, in denen sich niemand die Mühe einer echten Bewertung machen möchte oder die Beträge gering sind. Sie stößt jedoch an ihre Grenzen, wenn:
- der Bodenrichtwert am konkreten Standort nicht repräsentativ ist oder stark schwankt,
- das Gebäude besonders hochwertig, saniert oder umgekehrt stark abgenutzt ist,
- es sich um eine Gewerbeimmobilie mit individuellem Zuschnitt handelt, etwa eine Halle oder ein Bürogebäude,
- Lage- oder Objektbesonderheiten in einem pauschalen Modell nicht abgebildet werden können.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist eine im Einzelfall überzeugende, methodisch nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung vorrangig gegenüber der pauschalen Arbeitshilfe zu berücksichtigen, wenn sie die tatsächlichen Verhältnisse besser abbildet. Ein Gutachten, das Bodenwert und Gebäudewert getrennt und nachvollziehbar ermittelt, kann die Arbeitshilfe daher im Einzelfall ersetzen.
Wie wir vorgehen
- Ermittlung des Bodenwerts anhand von Bodenrichtwerten (in Bayern über BORIS-Bayern) sowie – wo erforderlich – Vergleichswerten aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
- Ermittlung des Gebäudewerts im Sachwertverfahren oder, bei vermieteten Objekten, ergänzend im Ertragswertverfahren
- Berücksichtigung von Alter, Bauweise, Modernisierungsgrad und – bei Gewerbeobjekten – von Nutzungsbesonderheiten
- Aufteilung des tatsächlich gezahlten Gesamtkaufpreises im Verhältnis der ermittelten Verkehrswertanteile
- Nachvollziehbare Dokumentation der Berechnungsschritte für die Steuererklärung
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Bei vermieteten Wohnimmobilien wie einem Mehrfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung betrifft die Aufteilung meist überschaubare Beträge, kann sich aber über die Haltedauer deutlich summieren. Bei Gewerbeimmobilien wie einem Wohn- und Geschäftshaus, einer Einzelhandelsimmobilie oder einem Hotel sind die Beträge in der Regel deutlich höher, und die individuellen Besonderheiten des Objekts weichen stärker vom typisierten Modell der Arbeitshilfe ab. Hier lohnt sich ein Gutachten besonders häufig.
Warum das Finanzamt genauer hinschaut
Die Kaufpreisaufteilung gehört zu den Punkten, die Finanzämter bei Betriebsprüfungen und im Rahmen der Veranlagung regelmäßig kontrollieren, weil sich hier über die Jahre spürbare Steuerbeträge summieren können. Eine Aufteilung, die erkennbar allein zur Steuerersparnis konstruiert wurde, ohne den tatsächlichen Bodenwert am konkreten Standort zu berücksichtigen, hält einer Prüfung selten stand. Unser Gutachten arbeitet deshalb mit denselben Bodenrichtwerten und Vergleichsdaten, die auch das Finanzamt heranziehen würde, und macht jeden Rechenschritt nachvollziehbar – das erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass die Aufteilung ohne größere Diskussion anerkannt wird.
Besonderheit Erbbaurecht und Sonderfälle
Bei Objekten mit Erbbaurecht, mit werthaltigen Außenanlagen oder mit einer Betriebsvorrichtung, die baurechtlich zum Gebäude, wertmäßig aber nicht zum Gebäudewert gehört, reicht die pauschale Arbeitshilfe besonders selten aus. Wir grenzen in solchen Fällen ab, welche Bestandteile in die Aufteilung einfließen und welche gesondert zu behandeln sind, damit am Ende ein stimmiges Gesamtbild entsteht.
Was bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück zu beachten ist
Steht auf einem Grundstück mehr als ein Gebäude – etwa ein Hauptgebäude und ein separates Nebengebäude oder eine zusätzliche Halle – muss die Aufteilung nicht nur zwischen Grund und Gebäude, sondern auch zwischen den einzelnen Gebäuden erfolgen, wenn diese unterschiedlich alt sind oder unterschiedlich genutzt werden. Das wirkt sich unmittelbar auf die jeweils anzusetzende Nutzungsdauer und damit auf die AfA der einzelnen Gebäudeteile aus. Wir erfassen jedes Gebäude einzeln, statt einen Gesamtwert für das gesamte Grundstück zu bilden, der diese Unterschiede verwischen würde.
Zusammenspiel mit dem Kaufvertrag
Enthält der notarielle Kaufvertrag bereits eine Aufteilung, prüft das Finanzamt zunächst, ob diese wirtschaftlich nachvollziehbar ist und nicht erkennbar nur steuerlich motiviert wurde. Eine im Vertrag vereinbarte Aufteilung hat gute Chancen, anerkannt zu werden, wenn sie sich mit einer unabhängigen Wertermittlung deckt. Wer die Aufteilung schon vor der Beurkundung mit einem Gutachten hinterlegt, hat hier einen klaren Vorteil gegenüber einer nachträglichen Diskussion mit dem Finanzamt.
Wann der richtige Zeitpunkt ist
Am saubersten lässt sich die Aufteilung direkt nach dem Erwerb dokumentieren, solange der Kaufpreis, der Zustand des Gebäudes und die Marktlage zum Stichtag noch unmittelbar nachvollziehbar sind. Eine nachträgliche Aufteilung – etwa weil das Finanzamt die Arbeitshilfe angesetzt hat und der Bescheid noch nicht bestandskräftig ist – ist ebenfalls möglich, sollte aber zügig angegangen werden.
Praxistipp: Bewahren Sie das Exposé und die Kaufvertragsunterlagen mit Angaben zu Modernisierungen auf. Diese Informationen erleichtern die spätere Wertermittlung erheblich und vermeiden Rückfragen.
Unterlagen für das Gutachten
- Notarieller Kaufvertrag
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
- Baujahr, Wohn-/Nutzflächen, Baubeschreibung
- Modernisierungen mit Jahreszahlen
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge
Abstimmung mit dem Steuerberater
Wir ermitteln die Verkehrswertanteile von Grund und Gebäude nachvollziehbar und unabhängig. Wie das Ergebnis in die Steuererklärung einfließt und wie mit dem Finanzamt kommuniziert wird, stimmen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater ab – auch im Hinblick auf die Zusammenarbeit mit Steuerberatern bei Rückfragen der Finanzverwaltung.
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