Worum es geht
Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien werden steuerlich mit festen, typisierten Prozentsätzen abgeschrieben. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) kann davon abgewichen werden, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die der gesetzlichen Typisierung zugrunde liegende Annahme. Wer das nachweist, darf den höheren, sich aus der kürzeren Restnutzungsdauer ergebenden Abschreibungssatz ansetzen – mit spürbarer Wirkung auf die jährliche Steuerlast, besonders bei älteren Bestandsobjekten.
Für den Nachweis braucht es eine nachvollziehbare, objektbezogene Begründung. Genau das leistet ein Restnutzungsdauer-Gutachten: Es stellt den baulichen Zustand, das Alter der wesentlichen Bauteile, durchgeführte und unterlassene Modernisierungen sowie eine wirtschaftliche Entwertung dar und leitet daraus eine Restnutzungsdauer für dieses konkrete Gebäude ab – nicht für ein Musterhaus aus einer Tabelle.
Rechtlicher Hintergrund und aktuelle Rechtsprechung
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) entschieden, dass sich Steuerpflichtige „jeder sachverständigen Methode“ bedienen können, die im Einzelfall geeignet ist, um Rückschlüsse auf den maßgeblichen technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Nutzungsbeschränkungen zu ziehen. Ein Gutachten muss also nicht zwingend eine bestimmte, gesetzlich vorgeschriebene Form haben – es muss aber inhaltlich tragfähig sein.
Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) hat der Bundesfinanzhof diese Linie bestätigt und präzisiert: Ein Gutachten nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung ist grundsätzlich geeignet, darf sich aber nicht auf die schematische Übernahme von Modellansätzen und pauschalen Wirtschaftlichkeitsrestnutzungsdauern beschränken. Entscheidend ist, dass die individuellen Gegebenheiten des konkreten Gebäudes – Bauweise, Zustand, durchgeführte Instandhaltungen – tatsächlich in die Ableitung einfließen.
Die Finanzverwaltung hatte dazu 2023 eigene Anwendungsvorgaben veröffentlicht, die zum 1. Dezember 2025 wieder aufgehoben wurden – seither gilt wieder die großzügigere Linie der BFH-Rechtsprechung, ohne besondere Vorgaben an die Qualifikation des Gutachters. Weil sich hier gerade etwas bewegt, sprechen wir Anforderungen an ein Gutachten und dessen Verwendung beim Finanzamt vorab mit Ihnen und – wo sinnvoll – mit Ihrem Steuerberater ab.
Was das Gutachten enthält
- Ortstermin mit Begehung von Gebäude, Konstruktion und wesentlichen Bauteilen (Dach, Fenster, Haustechnik, Fassade)
- Feststellung von Baujahr, Bauweise, Bausubstanz und bereits durchgeführten Modernisierungen
- Analyse technischer Abnutzung und – soweit relevant – wirtschaftlicher Entwertung, etwa durch veraltete Grundrisse oder energetischen Standard
- Objektbezogene Ableitung der Restnutzungsdauer, nachvollziehbar begründet und dokumentiert
- Abgrenzung zu bloßen Modellrechnungen ohne Objektbezug
Für Wohnimmobilien wie Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen ist das Verfahren im Kern genauso wie für Gewerbeimmobilien. Bei Gewerbeobjekten kommt oft hinzu, dass einzelne Gebäudeteile aus unterschiedlichen Bauabschnitten stammen und getrennt betrachtet werden müssen – etwa bei einer Gewerbehalle mit späteren Anbauten. Wir bilden solche Bauabschnitte im Gutachten getrennt ab, statt einen rechnerischen Durchschnittswert für das gesamte Gebäude zu bilden, weil ein Durchschnitt die tatsächliche Substanz der einzelnen Bauteile verzerren würde.
Warum die Restnutzungsdauer nicht einfach geschätzt werden sollte
In der Praxis kursieren immer wieder vereinfachte Tabellen und Faustformeln, die eine kürzere Nutzungsdauer allein aus dem Baujahr ableiten wollen. Genau das hat der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil aus dem Jahr 2024 ausdrücklich zurückgewiesen: Ein Gutachten, das lediglich ein Modell aus der Immobilienwertermittlungsverordnung ausfüllt, ohne die individuellen Eigenschaften des konkreten Gebäudes einzubeziehen, genügt den Anforderungen nicht. Ein tragfähiges Gutachten muss erkennen lassen, warum gerade dieses Gebäude – mit seiner Bauweise, seinem Erhaltungszustand und seiner bisherigen Nutzung – eine kürzere Restnutzungsdauer hat als die typisierte Annahme. Wir legen deshalb Wert darauf, die Ableitung nachvollziehbar zu begründen, statt nur ein Rechenergebnis zu präsentieren.
Zusammenspiel von technischer und wirtschaftlicher Nutzungsdauer
Die technische Nutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude bei üblicher Instandhaltung standsicher und nutzbar bleibt. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann davon abweichen, wenn ein Gebäude zwar technisch noch intakt ist, aber am Markt kaum noch vermietbar oder verwertbar ist – etwa wegen eines überholten Grundrisses, fehlender Barrierefreiheit oder eines energetischen Zustands, der am Markt nicht mehr nachgefragt wird. Für die AfA ist die kürzere der beiden Größen maßgeblich. Wir prüfen deshalb beide Aspekte getrennt und stellen im Gutachten dar, welcher Faktor im konkreten Fall den Ausschlag gibt.
Für wen sich das lohnt
Sinnvoll ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor allem bei älteren, aber baulich noch soliden Bestandsimmobilien, deren tatsächlicher Zustand von der pauschalen Annahme abweicht – etwa bei Gebäuden mit rückständiger Modernisierung, ungünstigem Baujahr-Zeitpunkt oder speziellen Nutzungseinschränkungen. Bei sehr jungen oder gerade grundlegend sanierten Gebäuden ist der Effekt meist gering. Wir schätzen vor Auftragsvergabe ein, ob sich der Aufwand voraussichtlich lohnt.
Ablauf und Unterlagen
- Grundbuchauszug, Bestandspläne, Baubeschreibung
- Angaben zu Baujahr, Umbauten, Modernisierungen mit Jahreszahlen
- Vorhandene Energieausweise, Wärmedämmnachweise
- Fotodokumentation und Ortstermin
- Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge
Praxistipp: Sammeln Sie Rechnungen und Nachweise zu Modernisierungen der letzten Jahre – Dach, Heizung, Fenster, Elektrik. Das erleichtert die Einordnung des Gebäudezustands erheblich und macht das Gutachten belastbarer.
Was ein Restnutzungsdauer-Gutachten nicht ersetzt
Das Gutachten stellt den technischen und wirtschaftlichen Zustand des Gebäudes fest und leitet daraus die Restnutzungsdauer ab. Ob und wie das Finanzamt die daraus folgende höhere AfA im konkreten Einzelfall anerkennt, ist eine steuerliche Frage, die Ihr Steuerberater beurteilt. Wir empfehlen, das Vorgehen – insbesondere bei größeren Objekten oder bei einer bereits laufenden Betriebsprüfung – frühzeitig mit ihm abzustimmen, auch im Hinblick auf die Zusammenarbeit mit Steuerberatern.
Zusammenhang mit anderen Anlässen
Häufig fällt die Frage nach der Restnutzungsdauer zusammen mit einem Immobilienkauf, bei dem auch die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude ansteht. Beide Fragen hängen zusammen, sind aber rechtlich getrennt zu behandeln. Auch im Zusammenhang mit der Bilanzierung oder bei einer Finanzierung spielt der tatsächliche Gebäudezustand eine Rolle, den wir im gleichen Ortstermin miterfassen können, wenn mehrere Fragestellungen zusammenfallen.
Wie lange das Gutachten dauert
Vom Ortstermin bis zum fertigen Gutachten vergehen üblicherweise einige Wochen, abhängig vom Umfang des Objekts und der Verfügbarkeit der Unterlagen. Für eine laufende Steuererklärung empfiehlt es sich, das Gutachten frühzeitig zu beauftragen, damit es rechtzeitig vor der Abgabefrist vorliegt. Bei einer bereits laufenden Betriebsprüfung sprechen wir den Zeitplan eng mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab, damit das Gutachten dort ankommt, wo es gebraucht wird.
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