Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in der jeweiligen Gemeinde für vergleichbare Wohnungen – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – üblicherweise in den letzten Jahren vereinbart oder angepasst wurde. Sie ist die zentrale Bezugsgröße im deutschen Mietrecht: Nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch kann ein Vermieter die Miete eines laufenden Mietverhältnisses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn bestimmte Fristen und Kappungsgrenzen eingehalten werden. Ebenso orientieren sich Neuvermietungen, Wertermittlungen und gerichtliche Streitfälle an dieser Größe.
Wie die Vergleichsmiete ermittelt wird
In vielen Städten gibt es einen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete für typische Wohnungskategorien ausweist. Nach § 558c BGB kann ein einfacher Mietspiegel von Gemeinde oder Interessenverbänden erstellt werden; ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB entsteht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und wird in bestimmten Abständen fortgeschrieben. Existiert kein aussagekräftiger Mietspiegel für den Ort oder passt die Wohnung nicht in die dort abgebildeten Kategorien – etwa bei besonders großen, sehr kleinen oder ungewöhnlich ausgestatteten Objekten –, kann die Vergleichsmiete stattdessen durch ein Sachverständigengutachten begründet werden, wie es § 558a BGB als Begründungsmittel ausdrücklich vorsieht.
Wann ein Gutachten statt eines Mietspiegels sinnvoll ist
- Kein Mietspiegel vorhanden: Viele kleinere Gemeinden in Bayern führen keinen eigenen Mietspiegel.
- Objekt passt nicht in die Kategorien: etwa Häuser, wenn der örtliche Mietspiegel nur Wohnungen abbildet, oder Objekte mit sehr spezieller Ausstattung.
- Streitfall vor Gericht: Wird eine Mieterhöhung oder ein Mietpreis gerichtlich angefochten, verlangt das Gericht häufig ein eigenständiges Gutachten, unabhängig davon, ob ein Mietspiegel existiert.
- Möblierte Vermietung oder Sonderausstattung: Zuschläge für Möblierung oder besondere Ausstattungsmerkmale lassen sich gutachterlich nachvollziehbar herleiten.
Wie wir vorgehen
Wir ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete anhand tatsächlich am Markt erzielter Mieten vergleichbarer Objekte, ergänzt um die Auswertung vorhandener Mietspiegel und Marktdaten für die jeweilige Region. Berücksichtigt werden Wohnfläche, Ausstattung, Baujahr, energetischer Zustand, Lage und – soweit relevant – Besonderheiten wie ein Garten, eine Garage oder ein Balkon. Das Ergebnis dokumentieren wir so, dass es sowohl gegenüber dem Vertragspartner als auch, falls nötig, vor Gericht Bestand hat.
Typische Anlässe für ein Mietwertgutachten
Mieterhöhung
Vermieter, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begründen wollen, benötigen einen nachvollziehbaren Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Gutachten ersetzt hier gegebenenfalls einen fehlenden oder nicht passenden Mietspiegel.
Streit zwischen Vermieter und Mieter
Bestreitet ein Mieter die Angemessenheit einer geforderten Miete oder einer Erhöhung, kann ein unabhängiges Gutachten helfen, den Streit außergerichtlich zu klären oder als Beweismittel im gerichtlichen Verfahren zu dienen.
Vermietung an Angehörige
Wird eine Wohnung verbilligt an Familienmitglieder vermietet, ist steuerlich häufig relevant, wie weit die vereinbarte Miete von der ortsüblichen Miete abweicht. Wir ermitteln den Vergleichswert; die steuerliche Einordnung stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab.
Bewertung eines Mietobjekts
Auch für die Wertermittlung einer vermieteten Wohnimmobilie im Ertragswertverfahren ist die nachhaltig erzielbare, ortsübliche Miete eine zentrale Ausgangsgröße. Ist die vereinbarte Miete deutlich niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, etwa bei einem langjährigen Mietverhältnis, wirkt sich das unmittelbar auf den Ertragswert der Immobilie aus – wir weisen diesen Unterschied im Gutachten transparent aus, statt ihn zu glätten.
Abgrenzung zur Neuvermietung
Bei einer Neuvermietung sind Vermieter grundsätzlich freier in der Preisgestaltung als bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag – begrenzt allenfalls durch eine örtliche Mietpreisbremse, sofern eine solche Verordnung für die jeweilige Gemeinde gilt. Auch hier hilft ein Mietwertgutachten, die angebotene Miete realistisch am Markt zu verankern: zu hoch angesetzt schreckt sie Interessenten ab und führt zu Leerstand, zu niedrig angesetzt verschenkt sie Ertrag über die gesamte Vertragslaufzeit.
Unser Vorgehen im Überblick
- Auswertung vorhandener Mietspiegel und regionaler Vergleichsmieten
- Besichtigung und Aufnahme von Wohnfläche, Ausstattung und Zustand
- Vergleich mit tatsächlich am Markt vereinbarten Mieten ähnlicher Objekte
- Nachvollziehbare, schriftliche Begründung – auch als Anlage zu einem Mieterhöhungsschreiben nach § 558a BGB verwendbar
Wenn die Immobilie zugleich verkauft werden soll
Nicht selten stellt sich neben der Mietfrage auch die Frage nach dem Verkehrswert der Immobilie insgesamt – etwa wenn Eigentümer erwägen, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, oder wenn Erben eine geerbte, vermietete Immobilie bewerten lassen wollen. In solchen Fällen ergänzen wir das Mietwertgutachten auf Wunsch um ein vollständiges Verkehrswertgutachten im Ertragswertverfahren, das die ermittelte Vergleichsmiete direkt als Ausgangsgröße nutzt. Auch bei einer Erbschaft oder Schenkung einer vermieteten Immobilie ist die ortsübliche Miete häufig ein wichtiger Baustein der Wertermittlung.
Regionale Besonderheiten in Bayern
Die Mietniveaus innerhalb Bayerns unterscheiden sich erheblich – zwischen München und kleineren Städten in der Oberpfalz oder in Niederbayern liegen oft mehrere Euro je Quadratmeter. Ein bundesweiter Blick oder ein Vergleich mit Zahlen aus dem Internet greift deshalb häufig zu kurz. Wir stützen uns auf regionale Vergleichsdaten und, soweit vorhanden, auf lokale Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, statt pauschale Werte zu übertragen. Das gilt für das Einfamilienhaus ebenso wie für die einzelne Wohnung im Mehrfamilienhaus.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Angaben zu Baujahr, Modernisierungen und energetischem Zustand
- Bestehender Mietvertrag, sofern vorhanden
- Fotos oder Zugang für eine Besichtigung der Wohnung oder des Hauses
Praxistipp: Prüfen Sie zunächst, ob für Ihre Gemeinde ein aktueller Mietspiegel vorliegt und ob Ihr Objekt dort sauber eingeordnet werden kann. Ist das nicht der Fall, ist ein Gutachten oft der einzige verlässliche Weg zu einer belastbaren Vergleichsmiete.