Kurz gesagt: Der Reinertrag ist der jährliche Rohertrag eines Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Im Ertragswertverfahren wird er in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt, der dann kapitalisiert wird.
Funktion in der Berechnung
Der Reinertrag ergibt sich aus Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten. Er beschreibt, was dem Eigentümer jährlich als Ertrag aus dem Objekt zusteht, bevor Finanzierung und Steuern betrachtet werden. Beides bleibt in der Verkehrswertermittlung außer Betracht, da der Wert unabhängig von der persönlichen Situation eines Eigentümers sein soll.
Die Wertermittlung betrachtet damit das Objekt, nicht den Eigentümer. Der Reinertrag bezieht sich auf ein Jahr und wird über die Restnutzungsdauer hochgerechnet.
Aufteilung und Rechenbeispiel
Weil der Boden nicht altert, wird er gesondert behandelt: Vom Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts abgezogen, die sich aus Bodenwert und Liegenschaftszins ergibt. Der Rest ist der Reinertrag der baulichen Anlagen. Dieser wird über die Restnutzungsdauer mit dem Vervielfältiger kapitalisiert.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität:
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag pro Jahr | 24.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (frei gewählt) | 4.800 € |
| Reinertrag | 19.200 € |
| Bodenwertverzinsung (frei gewählt) | 3.000 € |
| Reinertrag der baulichen Anlagen | 16.200 € |
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Der Reinertrag ist keine Gewinngröße im steuerlichen Sinn, sondern eine Rechengröße der Wertermittlung.
- Zinsen und Tilgung eines Kredits mindern den Reinertrag nicht.
- Der Reinertrag der baulichen Anlagen ist nicht dasselbe wie der gesamte Reinertrag. Der Unterschied ist die Bodenwertverzinsung.
Worauf man achten sollte
Da der Reinertrag direkt in den Wert eingeht, sind Rohertrag und Kostenansätze die wichtigsten Stellschrauben. Im Gutachten sollten beide nachvollziehbar hergeleitet sein. Zum Gesamtablauf siehe Ratgeber Ertragswertverfahren.
Je niedriger der Rohertrag oder je höher die Bewirtschaftungskosten angesetzt werden, desto niedriger fällt der Reinertrag und damit der Ertragswert aus. Tatsächliche Schwankungen einzelner Jahre werden durch einen nachhaltigen Ansatz geglättet.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Reinertrag?
Warum wird die Bodenwertverzinsung abgezogen?
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