Kurz gesagt: Der Vervielfältiger (auch Barwertfaktor oder Rentenbarwertfaktor) ist der Faktor, mit dem ein über die Restnutzungsdauer jährlich gleichbleibender Ertrag in seinen Barwert umgerechnet wird. Er ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer.
Funktion im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag der baulichen Anlagen mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das Ergebnis ist der Ertragswert der Gebäude. Der Faktor berücksichtigt, dass Erträge nur so lange fließen, wie das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist, und dass spätere Erträge heute weniger wert sind als frühere. Man spricht von Kapitalisierung, das Ergebnis ist ein Barwert.
Formel und Rechenbeispiel
Mit dem Zinssatz p, q = 1 + p und der Restnutzungsdauer n in Jahren gilt: Vervielfältiger = (qn − 1) / (qn × (q − 1)).
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Reinertrag der Gebäude 12.000 € pro Jahr, Restnutzungsdauer 30 Jahre.
| Zinssatz (frei gewählt) | Vervielfältiger (gerundet) | Ertragswert der Gebäude |
|---|---|---|
| 2,5 % | 20,93 | ca. 251.200 € |
| 4,0 % | 17,29 | ca. 207.500 € |
Bei sonst gleichen Annahmen senkt ein höherer Zins den Vervielfältiger und damit den Wert.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Der Vervielfältiger ist keine feste Zahl, sondern wird für jeden Fall aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer berechnet oder einer Tabelle entnommen.
- Er gilt nur für den Gebäudeanteil. Der Boden wird nicht abgeschrieben und gesondert angesetzt.
- Er ist nicht mit dem Mietenmultiplikator oder Kaufpreisfaktor aus Inseraten gleichzusetzen, der Kaufpreis und Jahresmiete ins Verhältnis setzt.
Worauf man achten sollte
Restnutzungsdauer und Zinssatz wirken zusammen. Besonders bei kurzen Restnutzungsdauern verändern sich Faktor und Wert deutlich, wenn Annahmen angepasst werden. Näheres zur Einordnung der Restnutzungsdauer steht im Ratgeber Restnutzungsdauer und Modernisierung.
Häufige Fragen
Was bedeutet ein hoher Vervielfältiger?
Muss ich den Vervielfältiger selbst berechnen?
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