Kurz gesagt: Der Barwert ist der Wert, den künftige Zahlungen zu einem bestimmten Stichtag haben, nachdem sie mit einem Zinssatz abgezinst wurden. Eine Zahlung in der Zukunft ist weniger wert als dieselbe Zahlung heute. In der Immobilienbewertung dient der Barwert vor allem im Ertragswertverfahren und bei der Bewertung von Rechten.
Bedeutung in der Bewertung
Zahlungen, die erst in der Zukunft fließen, werden auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst. So lassen sich laufende Erträge, einmalige Zahlungen und Belastungen auf einen gemeinsamen Zeitpunkt beziehen und vergleichen.
Im Ertragswertverfahren ergibt sich der Wert des Gebäudes als Barwert der künftigen Reinerträge; die Rechenschritte beschreibt die Kapitalisierung. Barwerte spielen daneben bei der Bewertung zeitlich begrenzter oder lebenslanger Rechte eine Rolle, etwa bei einem Wohnrecht oder Nießbrauch.
Formel und Rechenbeispiel
Für eine einzelne Zahlung gilt: Barwert = Zahlung / qt, mit q = 1 + Zinssatz und t = Jahre bis zur Zahlung.
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Eine Zahlung von 10.000 € wird in zwei Jahren fällig, der Zinssatz beträgt 3 %.
- qt = 1,032 = 1,0609
- Barwert = 10.000 € / 1,0609, also rund 9.426 €
Bei einer Zahlung in fünf Jahren wäre der Barwert mit rund 8.626 € niedriger. Je später die Zahlung und je höher der Zinssatz, desto geringer der Barwert.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Der Barwert ist kein Marktpreis, sondern ein Rechenwert, der von den gewählten Annahmen abhängt. Er ersetzt auch nicht den Verkehrswert; er ist ein Baustein, aus dem dieser im Ertragswertverfahren abgeleitet wird, und wird durch Marktanpassung und weitere Merkmale ergänzt.
Nicht zu verwechseln ist er mit dem Nominalwert: Die Summe aller künftigen Mieten über die Restnutzungsdauer ist stets höher als ihr Barwert.
Worauf man achten sollte
Entscheidend sind Zinssatz, Laufzeit und die Frage, ob die Zahlungen gleichbleibend oder veränderlich angesetzt werden. Ein nachvollziehbares Gutachten nennt diese Annahmen. Bei Rechten hängt die Laufzeit zusätzlich von rechtlichen Vereinbarungen ab; Fragen dazu klären Anwalt oder Notar.
Häufige Fragen
Wofür braucht man den Barwert bei einer Immobilie?
Warum ist eine Zahlung in der Zukunft weniger wert?
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