Kurz gesagt: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen, bei einer Immobilie also selbst darin zu wohnen oder Mieteinnahmen zu erzielen. Er wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen; der Eigentümer behält das Eigentum, aber ohne die Nutzungen.
Bedeutung in der Wertermittlung
Solange der Nießbrauch besteht, hat der Eigentümer wirtschaftlich nur die Substanz. Für die Bewertung unterscheiden wir daher den unbelasteten Verkehrswert, den Wert des Nießbrauchs und den belasteten Wert des Eigentums.
Der Wert des Nießbrauchs ist der Barwert der künftigen Nutzungsvorteile. Bei vermieteten Objekten ist das im Kern der Reinertrag, bei selbst genutzten Objekten der Nutzungsvorteil in Höhe der marktüblichen Miete. Die Laufzeit ist lebenslang oder befristet und wird entsprechend angesetzt.
Rechenbeispiel
Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Der jährliche Nutzungsvorteil beträgt 10.000 Euro, der aus Laufzeit und Zins abgeleitete Barwertfaktor sei 10. Der Wert des Nießbrauchs beträgt dann 100.000 Euro. Liegt der unbelastete Wert bei 400.000 Euro, ergibt sich für das belastete Eigentum ein Wert von 300.000 Euro. In der Praxis hängt der Faktor von Dauer, Zinssatz und den Besonderheiten des Einzelfalls ab.
Häufige Gestaltungen sind der Vorbehaltsnießbrauch, bei dem der bisherige Eigentümer das Recht bei der Übertragung zurückbehält, und der Zuwendungsnießbrauch, der zugunsten einer anderen Person neu bestellt wird.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Das Wohnrecht erlaubt nur die Wohnnutzung, der Nießbrauch auch die Vermietung. Ein Nießbrauch ist keine Grundschuld und kein Mietvertrag; er ist in der Regel nicht vererblich. Wer Kosten wie Instandhaltung und laufende Lasten trägt, ergibt sich aus Gesetz und Vertrag und sollte rechtlich geprüft werden, weil davon der Nutzungsvorteil abhängt.
Worauf man achten sollte
Wir benötigen Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde und, bei vermieteten Objekten, die Mietverträge. Steuerliche Wirkungen bei Erbschaft, Schenkung oder Einkommensteuer beurteilt der Steuerberater, die Gestaltung der Notar. Weitere Hinweise: Nießbrauch bewerten und Gutachten bei Erbschaft und Schenkung.
Häufige Fragen
Wie unterscheiden sich Nießbrauch und Wohnrecht?
Wie wird der Wert eines Nießbrauchs ermittelt?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.