Kurz gesagt: Ein Wohnrecht (Wohnungsrecht, § 1093 BGB) berechtigt eine Person, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und ist in der Regel an die Person des Berechtigten gebunden.
Bedeutung in der Wertermittlung
Der Eigentümer kann die belasteten Räume in der Regel weder selbst nutzen noch vermieten. Für einen Käufer ist die Immobilie solange weniger wert, wie das Recht besteht. Deshalb unterscheiden wir den unbelasteten Wert, den Wert des Wohnrechts und den belasteten Wert, der sich als Unterschied ergibt. Welcher Wert gebraucht wird, hängt vom Anlass ab.
Der Vorteil des Berechtigten entspricht im Kern der ersparten marktüblichen Miete für die Räume. Dieser jährliche Vorteil wird über die voraussichtliche Dauer des Rechts auf einen heutigen Wert umgerechnet.
Vorgehen in der Praxis
- Umfang prüfen: ganzes Haus oder einzelne Räume, Mitbenutzung von Garten, Keller oder Garage
- Miete für die betroffenen Räume ableiten
- Dauer abschätzen, meist anhand der Lebenserwartung des Berechtigten nach allgemeinen Sterbetafeln
- Jährlichen Vorteil abzinsen, siehe Barwert
Zusätzlich lesen wir, wer Nebenkosten und Instandhaltung trägt. Diese Regelung steht im Übertragungsvertrag oder in der Bewilligung und beeinflusst den Vorteil.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Das Wohnrecht gestattet nur das Wohnen. Der Nießbrauch geht weiter, er umfasst alle Nutzungen und damit auch die Vermietung. Ein Wohnrecht ist kein Mietvertrag; es ist ein dingliches Recht, das einen Eigentümerwechsel überdauert. Es ist in der Regel nicht vererblich und endet mit dem Tod des Berechtigten.
Ein nur schuldrechtlich vereinbartes Wohnrecht ohne Grundbucheintrag wirkt gegenüber einem späteren Erwerber im Zweifel nicht in gleicher Weise. Die rechtliche Einordnung klärt ein Anwalt.
Worauf man achten sollte
Wir benötigen Grundbuchauszug, Bewilligung und möglichst den Übertragungsvertrag. Bei Übertragungen innerhalb der Familie hilft die Seite Haus an Kinder übertragen. Steuerliche Folgen bespricht man mit dem Steuerberater, die vertragliche Gestaltung mit dem Notar.
Häufige Fragen
Wie wird der Wert eines Wohnrechts ermittelt?
Erlischt ein Wohnrecht mit dem Tod?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.