Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) erlaubt einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und gilt meist lebenslang. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume in der Regel nicht vermieten.
Typische Situationen
- Eltern übertragen das Haus an ein Kind und behalten ein Wohnrecht
- Der überlebende Ehepartner erhält im Testament ein Wohnrecht, das Haus erben die Kinder
- Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht soll verkauft oder beliehen werden
So wird ein Wohnrecht bewertet
- Jahreswert: Was wäre die Nutzung der betroffenen Räume im Jahr wert? Grundlage ist die marktübliche Miete, abzüglich der Kosten, die der Eigentümer weiterhin trägt.
- Laufzeit: Bei einem lebenslangen Recht die statistische Lebenserwartung des Berechtigten nach der aktuellen Sterbetafel.
- Kapitalisierung: Der Jahreswert wird mit einem Zinssatz über die erwartete Laufzeit auf den Stichtag abgezinst.
- Wertminderung: Der Verkehrswert der Immobilie ohne Belastung wird um den Wert des Rechts gemindert – marktgerecht, denn Käufer zahlen für ein belastetes Haus meist noch weniger als den rechnerischen Wert.
Vereinfachtes Beispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert ohne Wohnrecht | 320.000 € |
| Jahreswert des Wohnrechts (Erdgeschoss, 90 m²) | 7.200 € |
| × Kapitalisierungsfaktor (Berechtigte 78 Jahre) | × 9,5 |
| Wert des Wohnrechts | 68.400 € |
| Verkehrswert mit Wohnrecht (gerundet) | 252.000 € |
Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung.
Steuerliche Bewertung
Für die Schenkung- und Erbschaftsteuer rechnet das Finanzamt nach eigenen, pauschalen Regeln (§§ 14–16 Bewertungsgesetz): Jahreswert mal Vervielfältiger aus einer jährlich veröffentlichten Tabelle. Der Jahreswert ist dabei gedeckelt – höchstens der Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6. Weicht das Ergebnis deutlich vom tatsächlichen Wert ab, kann ein Verkehrswertgutachten helfen.
Häufige Fragen
Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?
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Fachlich geprüft von unseren zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.