Wenn die Heimkosten das eigene Einkommen übersteigen
Reichen Rente und Pflegeversicherung nicht aus, um die Kosten eines Pflegeheims zu decken, kann die betroffene Person Hilfe zur Pflege nach dem Sozialgesetzbuch XII beim Sozialamt beantragen. Bevor das Sozialamt einspringt, muss die pflegebedürftige Person zunächst ihr eigenes Vermögen einsetzen – dazu kann auch eine Immobilie gehören. Wie diese Immobilie dabei behandelt wird, hängt entscheidend davon ab, ob sie noch selbst bewohnt wird oder nicht und welchen Wert sie hat.
Schonvermögen und selbstgenutzte Immobilie
Von der Vermögensprüfung ausgenommen ist ein Schonvermögen in geringer Höhe sowie – unter bestimmten Voraussetzungen – ein selbst genutztes, angemessenes Hausgrundstück. Zieht die pflegebedürftige Person jedoch dauerhaft ins Heim, entfällt die Selbstnutzung in der Regel, es sei denn, Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder minderjährige Kinder wohnen weiterhin dort. Ist niemand mehr in der Immobilie wohnhaft, prüft das Sozialamt, ob sie – ganz oder teilweise – zur Deckung der Heimkosten eingesetzt werden muss, etwa durch Verkauf, Beleihung oder Vermietung. Ist die Immobilie größer oder wertvoller als angemessen, wird häufig nur der übersteigende Teil angerechnet.
Warum es hier auf einen fundierten Wert ankommt
Für all diese Prüfungen braucht das Sozialamt eine belastbare Grundlage: Wie viel ist die Immobilie wert? Ist sie im Sinne der Vorschriften „angemessen“ oder deutlich größer, als für den Bedarf nötig wäre? Ein unabhängiges Gutachten liefert diesen Wert nachvollziehbar und schützt Betroffene und Angehörige davor, dass das Sozialamt einen zu hohen oder zu niedrigen Wert unterstellt. Das ist in beide Richtungen relevant: Ein zu niedrig angesetzter Wert kann dazu führen, dass zu wenig Eigenanteil verlangt wird und später Rückforderungen drohen; ein zu hoch angesetzter Wert kann eine Verwertung erzwingen, die bei realistischer Betrachtung nicht nötig gewesen wäre.
Verwertung oder Verbleib im Eigentum
Steht eine Verwertung im Raum, ist zu unterscheiden: Ein Verkauf verschafft sofort Liquidität, bedeutet aber den endgültigen Verlust des Familieneigentums. Alternativ kann das Sozialamt Leistungen als zinsloses, grundbuchlich gesichertes Darlehen gewähren, sodass die Immobilie zunächst im Eigentum der Familie verbleibt und erst später – etwa aus dem Nachlass – zurückgezahlt wird. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt von der familiären und finanziellen Gesamtsituation ab; das Gutachten liefert dafür den Immobilienwert als eine der Entscheidungsgrundlagen. Die rechtliche und sozialrechtliche Beratung dazu gehört in die Hände einer Fachanwältin oder eines Sozialverbands.
Elternunterhalt der Kinder
Reicht auch das Vermögen der pflegebedürftigen Person nicht aus, kann das Sozialamt grundsätzlich Unterhaltsansprüche gegen die Kinder prüfen und im Rahmen des sogenannten Elternunterhalts geltend machen. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz gilt hier eine wichtige Grenze: Kinder werden erst herangezogen, wenn ihr eigenes Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt. Für die meisten Familien entfällt der Elternunterhalt damit von vornherein – unabhängig davon, wie hoch die Heimkosten sind. Diese Einkommensgrenze betrifft ausdrücklich nur das Einkommen der Kinder, nicht das Vermögen der pflegebedürftigen Person selbst.
Wenn eine rechtliche Betreuung besteht
Steht die pflegebedürftige Person unter rechtlicher Betreuung, kann der Betreuer über eine Immobilie nicht ohne Weiteres verfügen. Soll das Haus oder die Wohnung verkauft, vermietet oder beliehen werden, um die Heimkosten zu decken, ist dafür in der Regel zusätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich. Mehr dazu unter Gutachten für das Betreuungsgericht. In solchen Fällen dient ein und dasselbe Gutachten häufig gleich zwei Zwecken: der Vorlage beim Sozialamt und der Vorlage beim Betreuungsgericht.
Wenn die Immobilie im Familienbesitz bleiben soll
Viele Angehörige möchten das Elternhaus möglichst erhalten, auch wenn die pflegebedürftige Person selbst nicht mehr darin wohnt – etwa weil ein Kind oder Enkelkind später einziehen soll. In solchen Fällen lohnt es sich, frühzeitig mit dem Sozialamt zu klären, ob eine Verwertung tatsächlich zwingend ist oder ob eine grundbuchlich gesicherte Rückzahlungsvereinbarung infrage kommt. Ein unabhängiges Gutachten liefert dafür die Zahlenbasis, mit der sich realistisch abschätzen lässt, welche Beträge im Raum stehen und über welchen Zeitraum eine Rückführung tragbar wäre. Die endgültige Entscheidung und deren rechtliche Ausgestaltung gehören in die Hände einer Fachanwältin für Sozialrecht oder einer Sozialberatungsstelle.
Verhältnis zur Schenkung an Angehörige
Wurde die Immobilie in den letzten Jahren vor dem Sozialhilfeantrag bereits an Kinder oder andere Angehörige verschenkt, kann das Sozialamt unter bestimmten Voraussetzungen einen Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers geltend machen. Auch hierfür braucht es einen nachvollziehbaren Immobilienwert zum Zeitpunkt der Schenkung – mehr zur Bewertung bei Schenkungen allgemein unter Gutachten bei Schenkung. Ob und in welchem Umfang eine solche Rückforderung im Einzelfall droht, ist eine rechtliche Frage, die über den Rahmen unseres Gutachtens hinausgeht.
Bezug zur Immobilienverrentung
Manche Familien erwägen als Alternative zur Verwertung durch das Sozialamt eine Immobilienverrentung oder einen Teilverkauf, um Liquidität zu schaffen, ohne das Eigentum vollständig aufzugeben. Solche Modelle sind meist deutlich teurer als ein regulärer Verkauf oder eine Bankfinanzierung; mehr dazu unter Gutachten bei Leibrente und Teilverkauf. Auch hier gilt: Vor jeder Entscheidung sollte ein unabhängiger Immobilienwert stehen, unabhängig davon, welchen Weg die Familie am Ende wählt.
Regionale Nähe zählt
Solche Situationen erfordern häufig kurzfristige Termine und schnelle Abstimmung mit dem Sozialamt oder dem Betreuungsgericht. Mit Sitz in Weiherhammer bei Weiden i.d.OPf. sind wir in der Oberpfalz vor Ort und bewerten darüber hinaus Immobilien in ganz Bayern – von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus.
Wie wir Sie unterstützen
- Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag
- Einschätzung, welcher Teil eines Grundstücks über eine „angemessene“ Größe hinausgeht, sofern das im Einzelfall zu beurteilen ist
- Nachvollziehbare Dokumentation für die Vorlage beim Sozialamt und, sofern erforderlich, beim Betreuungsgericht
- Auf Wunsch eine kurze Einordnung, ob ein grundbuchlich gesichertes Darlehen anstelle eines Verkaufs realistisch erscheint
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne, soweit vorhanden
- Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksgröße und Zustand
- Angaben, wer aktuell in der Immobilie wohnt oder gewohnt hat
- Schreiben des Sozialamts, sofern bereits vorhanden
Praxistipp: Klären Sie frühzeitig mit dem Sozialamt, welchen Stichtag und welchen Umfang das Gutachten haben soll. Das erspart Nachfragen und verhindert, dass ein Gutachten nachträglich ergänzt werden muss.