Warum bei einer Schenkung ein Gutachten sinnvoll ist
Eine Schenkung – etwa die vorweggenommene Erbfolge an ein Kind – löst Schenkungsteuer aus, sobald der Wert der Immobilie die persönlichen Freibeträge übersteigt. Das Finanzamt setzt dafür zunächst einen typisierten Wert nach dem Bewertungsgesetz an, meist im Vergleichswert- oder Sachwertverfahren. Dieser typisierte Wert kann über dem tatsächlichen Marktwert liegen, etwa wenn das Objekt sanierungsbedürftig ist oder ungünstig geschnitten. Zusätzlich hat die Schenkung Wirkung über die Steuer hinaus: Sie kann später bei der Berechnung eines Pflichtteils oder als Anrechnung auf ein Erbe eine Rolle spielen. In beiden Fällen braucht es einen belastbaren, nachvollziehbaren Wert zum Schenkungszeitpunkt.
Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt
Nach § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn der typisiert ermittelte Wert zu hoch ausfällt. Dafür ist ein Gutachten erforderlich, das den Verkehrswert zum Bewertungsstichtag – dem Tag der Schenkung – nachvollziehbar herleitet. Für diesen Nachweis reicht nach der Rechtsprechung ein Gutachten eines Sachverständigen, der nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist; eine öffentliche Bestellung und Vereidigung ist dafür nicht erforderlich. Wichtig ist, dass die Bewertung methodisch sauber ist und alle wertmindernden Umstände – Bauzustand, Lage, Rechte Dritter – dokumentiert und begründet einfließen.
In Bayern gilt bei der Grundsteuer ein reines Flächenmodell, das unabhängig vom Immobilienwert ist. Der Nachweis eines niedrigeren Werts über ein Gutachten betrifft deshalb hier ausschließlich die Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht die Grundsteuer.
Wohnrecht und Nießbrauch mindern den Wert
Häufig behalten sich Eltern bei der Übergabe ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Beide Rechte mindern den Wert der Immobilie für den Beschenkten spürbar, weil er das Objekt bis zum Erlöschen des Rechts weder selbst nutzen noch frei vermieten kann. Der Wert des Rechts wird über die statistische Lebenserwartung der Berechtigten und einen Kapitalisierungsfaktor ermittelt und vom Verkehrswert abgezogen. Für die Steuer gilt dabei eine Besonderheit: Der Wert des vorbehaltenen Rechts mindert zwar den Wert der Schenkung, ist aber steuerlich nicht in unbegrenzter Höhe abzugsfähig, sondern nach eigenen Regeln gedeckelt. Details dazu – etwa ob ein Nießbrauch oder ein einfacheres Wohnrecht sinnvoller ist – klären Sie am besten vorab mit Ihrem Steuerberater oder Notar; wir liefern den dafür nötigen Immobilienwert und, gesondert, den Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs.
Pflichtteilsergänzung und Anrechnung
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann später zwei Ansprüche auslösen, die unabhängig von der Steuer sind. Zum einen den Pflichtteilsergänzungsanspruch: Übergibt der Erblasser eine Immobilie und stirbt innerhalb von zehn Jahren danach, wird die Schenkung – mit einem jährlich um zehn Prozent abschmelzenden Anteil – bei der Berechnung des Pflichtteils anderer Angehöriger berücksichtigt. Zum anderen die Anrechnung auf den späteren Erb- oder Pflichtteil, wenn der Erblasser das bei der Übergabe ausdrücklich angeordnet hat. In beiden Fällen ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung maßgeblich – ein zeitnah erstelltes Gutachten schafft hier Klarheit für alle Beteiligten und beugt späterem Streit vor. Mehr zu Ansprüchen anderer Erben unter Pflichtteil und zur laufenden Nachfolgeplanung unter Erbschaft und Schenkung.
Gemischte Schenkung und Übergabe gegen Gegenleistung
Nicht jede Übergabe ist eine reine Schenkung. Häufig übernimmt der Beschenkte im Gegenzug eine Restschuld, zahlt eine Gleichstellungssumme an Geschwister oder verpflichtet sich zu Pflege- oder Versorgungsleistungen. In diesen Fällen einer sogenannten gemischten Schenkung ist nur der Teil des Werts, der über die Gegenleistung hinausgeht, überhaupt eine Schenkung im rechtlichen und steuerlichen Sinn. Auch hier braucht es zunächst einen tragfähigen Immobilienwert, um den unentgeltlichen Anteil überhaupt beziffern zu können. Wie die Gegenleistung im Einzelnen zu bewerten und zu verrechnen ist, ist wiederum eine Frage für den Notar oder Steuerberater – wir liefern den Ausgangswert der Immobilie.
Wie wir vorgehen
Nach einer kurzen Abstimmung zum Zweck des Gutachtens – Nachweis gegenüber dem Finanzamt, Grundlage für den Übergabevertrag oder beides – vereinbaren wir einen Ortstermin. Dort nehmen wir Zustand, Ausstattung, Baujahr und etwaige Mängel der Immobilie auf und dokumentieren Besonderheiten, die den Wert beeinflussen. Anschließend werten wir Vergleichspreise und, sofern vorhanden, Bodenrichtwerte der zuständigen bayerischen Gutachterausschüsse aus und wählen das passende Verfahren – meist das Vergleichswertverfahren bei Wohnimmobilien, in Einzelfällen ergänzt um das Ertragswertverfahren, wenn das Objekt vermietet ist. Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch wird gesondert ausgewiesen, nicht pauschal geschätzt. Das fertige Gutachten dokumentieren wir so, dass es sowohl vor dem Finanzamt als auch, im Streitfall, vor Gericht Bestand hat.
Zeitpunkt und Ablauf in der Praxis
Idealerweise beauftragen Sie das Gutachten, bevor der Notartermin feststeht, damit der ermittelte Wert direkt in den Vertragsentwurf einfließen kann. Möglich ist aber auch eine nachträgliche Begutachtung, etwa wenn das Finanzamt nach der Schenkung einen aus Ihrer Sicht zu hohen Wert festsetzt und Sie dagegen mit einem Gutachten vorgehen möchten. In diesem Fall ist die Frist für einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid zu beachten – sprechen Sie diese Frist rechtzeitig mit Ihrem Steuerberater ab, denn das Gutachten allein wahrt keine Fristen.
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne
- Angaben zu Baujahr, Modernisierungen und bekannten Mängeln
- Entwurf oder Kopie des Übergabevertrags, sofern schon vorhanden
- Angaben zu einem vorbehaltenen Wohnrecht oder Nießbrauch samt Geburtsdatum der berechtigten Person
Praxistipp: Lassen Sie das Gutachten möglichst zeitnah zum geplanten Übergabetermin erstellen. Je näher Bewertungsstichtag und Vertragsdatum beieinander liegen, desto weniger Angriffsfläche bietet der Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine Immobilienübergabe planen – auch wenn der Notartermin noch nicht feststeht.