Was ist ein Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen: selbst darin zu wohnen, sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Im Gegenzug trägt er in der Regel die gewöhnlichen Lasten und Erhaltungskosten. Der Eigentümer besitzt die Immobilie zwar, kann sie aber faktisch nicht nutzen.
Nießbrauch oder Wohnrecht?
| Merkmal | Nießbrauch / Wohnrecht |
|---|---|
| Selbst wohnen | ja / ja |
| Vermieten und Miete behalten | ja / in der Regel nein |
| Umfang | ganze Immobilie / meist bestimmte Räume |
| Laufende Kosten | meist Berechtigter / je nach Vereinbarung |
So wird ein Nießbrauch bewertet
Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag – bei vermieteten Objekten die Nettokaltmiete abzüglich der Kosten, die der Nießbraucher trägt. Dieser Jahreswert wird über die Laufzeit kapitalisiert, bei einem lebenslangen Nießbrauch über die statistische Lebenserwartung. Der Verkehrswert der belasteten Immobilie ergibt sich aus dem unbelasteten Wert abzüglich des Nießbrauchswerts, marktgerecht angepasst.
Bedeutung für die Praxis
- Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt: Eltern übertragen eine vermietete Immobilie und behalten die Mieten. Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.
- Pflichtteil: Ob und wie ein vorbehaltener Nießbrauch bei der Pflichtteilsergänzung zählt, ist rechtlich komplex – die Bewertung liefert dafür die Zahlen. Mehr unter Pflichtteil.
- Verkauf und Finanzierung: Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie ist für Käufer und Banken deutlich weniger wert.
Mehr zu anderen Rechten im Grundbuch: Dienstbarkeiten im Überblick.
Häufige Fragen
Wer zahlt beim Nießbrauch die Grundsteuer und Reparaturen?
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Fachlich geprüft von unseren zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.