Kurz gesagt: Eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, etwa als Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht. Sie wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen und wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern.
Bedeutung in der Wertermittlung
Wir unterscheiden zwei Seiten: Das belastete (dienende) Grundstück verliert in der Regel an Nutzbarkeit, das begünstigte (herrschende) Grundstück erhält einen Vorteil, häufig die gesicherte Zufahrt oder Versorgung. Wie stark sich das auf den Verkehrswert auswirkt, hängt vom Inhalt der Eintragung ab, nicht vom bloßen Vorhandensein.
Grundlage sind Abteilung II des Grundbuchs und die Eintragungsbewilligung, in der Umfang und Ausübungsbereich beschrieben sind. Ohne diese Urkunde lässt sich die Wirkung meist nicht belastbar einordnen.
Typische Inhalte und ihre Berücksichtigung
- Geh- und Fahrrechte, siehe Wegerecht
- Leitungsrechte für Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation
- Unterlassungspflichten, zum Beispiel Bauverbote oder Höhenbeschränkungen
- Duldungspflichten, etwa für Überbauten oder Anlagen
Wir prüfen, wie stark die Nutzung des belasteten Grundstücks tatsächlich eingeschränkt ist: Liegt die Trasse am Rand oder mitten im Baufenster? Wird sie täglich oder nur selten genutzt? Je nach Fall mindern wir den anteiligen Bodenwert der betroffenen Fläche oder berücksichtigen die Einschränkung bei der Bebaubarkeit. Pauschale Abschläge verwenden wir nicht.
Fragen zu Ihrer Immobilie? Wir ordnen den Begriff für Ihren Fall ein, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Die Grunddienstbarkeit ist ein Nutzungsrecht und kein Geldrecht: Anders als die Grundschuld sichert sie keinen Zahlungsanspruch. Von Wohnrecht und Nießbrauch unterscheidet sie sich dadurch, dass sie an das begünstigte Grundstück gebunden ist und nicht an eine bestimmte Person.
Zur Baulast: In Bayern kennt das Landesrecht in der Regel kein Baulastenverzeichnis; entsprechende Sicherungen erfolgen dort üblicherweise über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Ein Eintrag in Abteilung II bedeutet nicht automatisch eine erhebliche Wertminderung.
Worauf man achten sollte
Für eine saubere Bewertung benötigen wir den aktuellen Grundbuchauszug und die Bewilligungsurkunde, siehe Unterlagen für das Gutachten. Fragen zur rechtlichen Auslegung, Änderung oder Löschung einer Dienstbarkeit klären Anwalt oder Notar; wir ermitteln ausschließlich den Wert.
Häufige Fragen
Mindert eine Grunddienstbarkeit immer den Wert?
Kann eine Grunddienstbarkeit gelöscht werden?
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