Kurz gesagt: Eine Grundschuld (§ 1191 BGB) belastet ein Grundstück in der Weise, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie dient meist als Sicherheit für ein Darlehen und wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen.
Bedeutung in der Wertermittlung
Der Verkehrswert wird in der Regel ohne Rücksicht auf Grundschulden ermittelt. Sie sind Finanzierungsbelastungen und schränken die Nutzung nicht ein: Ein Haus hat am Markt denselben Wert, ob es mit einem Darlehen besichert ist oder nicht. Eintragungen in Abteilung III beeinflussen den Wert daher im Regelfall nicht, Eintragungen in Abteilung II dagegen können es.
Beim Verkauf werden Grundschulden üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Das ist Teil der Abwicklung über den Notar und keine Frage der Wertermittlung.
Praxis: Eintragung und tatsächliche Schuld
Die eingetragene Summe sagt nichts darüber aus, wie viel tatsächlich noch geschuldet wird. Sie kann höher sein als das Darlehen, weil Zinsen und Nebenleistungen mit gesichert werden, und sie bleibt nach vollständiger Tilgung im Grundbuch stehen, bis sie gelöscht wird. Wie hoch die Restschuld ist, ergibt sich aus den Darlehensunterlagen, nicht aus dem Grundbuch.
Banken ermitteln für die Finanzierung einen eigenen Beleihungswert nach internen Vorgaben; er ist vom Verkehrswert zu unterscheiden. Wird ein Gutachten für diesen Zweck gebraucht, finden Sie Hinweise unter Gutachten für Finanzierung und Beleihung.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
- Hypothek: Sie ist an eine bestimmte Forderung gebunden, die Grundschuld dagegen nicht zwingend; in der Praxis wird heute überwiegend die Grundschuld verwendet.
- Grunddienstbarkeit: Sie regelt ein Nutzungsrecht und steht in Abteilung II, siehe Grunddienstbarkeit.
- Eingetragene Summe: Sie ist weder der Wert der Immobilie noch die aktuelle Schuld.
Worauf man achten sollte
Bei Kauf, Erbfall oder Trennung lohnt der Blick auf die Abteilung III, weil bestehende Grundschulden die Finanzierung und die Abwicklung beeinflussen. Rechtsfragen zu Löschung, Abtretung oder Zweckerklärung klären Notar, Anwalt oder die finanzierende Bank.
Häufige Fragen
Mindert eine Grundschuld den Verkehrswert?
Entspricht die eingetragene Grundschuld der Restschuld?
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