Kurz gesagt: Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut zur Absicherung eines Darlehens ansetzt. Er beruht auf den dauerhaft erzielbaren Eigenschaften des Objekts und soll den Marktwert in der Regel nicht übersteigen.
Funktion bei der Finanzierung
Banken sichern Immobilienkredite meist über eine Grundschuld ab. Damit die Sicherheit auch bei Marktschwankungen trägt, bewerten sie vorsichtig und stellen auf nachhaltige Merkmale ab. Spekulative oder nur vorübergehend erzielbare Preise bleiben unberücksichtigt. Grundlagen sind das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sowie die internen Richtlinien der jeweiligen Bank.
Wie er sich zum Darlehen verhält
Die Bank vergibt Darlehen bis zu einem Anteil des Beleihungswerts, dem sogenannten Beleihungsauslauf. Beispiel mit frei gewählten Zahlen, ohne Anspruch auf Marktrealität: Setzt eine Bank den Beleihungswert mit 250.000 Euro an und lässt einen Beleihungsauslauf von 80 Prozent zu, so beträgt der beleihbare Betrag 200.000 Euro. Liegt der Verkehrswert höher als der Beleihungswert, hat das auf diese Rechnung keinen Einfluss.
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Abgrenzung zum Verkehrswert
- Zweck: Der Verkehrswert bildet den Markt zum Stichtag ab, der Beleihungswert die Sicherheit über die Laufzeit des Kredits.
- Höhe: Der Beleihungswert liegt häufig darunter, weil er vorsichtiger ist.
- Verfahren: Der Beleihungswert nutzt eigene Regeln und Abschläge der Bank, der Verkehrswert die Verfahren der ImmoWertV.
Eine Zahl aus einem Verkehrswertgutachten lässt sich deshalb nicht einfach als Beleihungswert verwenden.
Ob und in welchem Umfang die Bank die Herleitung offenlegt, ist unterschiedlich.
Praxis
Den Beleihungswert legt in der Regel die Bank selbst oder ein von ihr bestimmter Bewerter fest. Ein eigenes Gutachten kann als Information dienen, ersetzt diese Festsetzung aber nicht. Mehr dazu unter Gutachten für Finanzierung und Beleihung.
Für Kaufentscheidungen und Verhandlungen ist der Verkehrswert die passende Orientierung, für die Frage, wie viel Kredit möglich ist, der Beleihungswert. Beide Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen und widersprechen sich nicht.
Häufige Fragen
Warum liegt der Beleihungswert oft unter dem Kaufpreis?
Kann ich den Beleihungswert selbst beauftragen?
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