Kurz gesagt: Der Marktwert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag zu erzielen wäre. Das Baugesetzbuch setzt ihn mit dem Verkehrswert gleich. Er ist ein Schätzwert und kein tatsächlich gezahlter Preis.
Marktwert und Verkehrswert
In § 194 BauGB steht „Verkehrswert (Marktwert)“. Beide Wörter meinen also dieselbe Größe, nämlich den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In Gutachten finden Sie deshalb meist die Formulierung „Verkehrswert (Marktwert)“. Der Begriff Marktwert ist zudem aus internationalen Bewertungsstandards geläufig und wird in Bilanz- oder Finanzierungszusammenhängen gerne verwendet.
Damit ist er vom Preis zu unterscheiden, den einzelne Beteiligte aus persönlichen Gründen zu zahlen bereit sind.
Wie der Marktwert ermittelt wird
Maßgeblich ist die ImmoWertV mit ihren drei Verfahren: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Die Auswahl richtet sich nach der Objektart und danach, wie sich der Markt für vergleichbare Objekte verhält. Der Wert bezieht sich stets auf einen Wertermittlungsstichtag, denn Marktlage und Objektzustand ändern sich.
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Abgrenzung zu ähnlichen Begriffen
- Angebotspreis: der Wunsch des Verkäufers, der unter dem Ergebnis von Verhandlungen liegen kann.
- Kaufpreis: der tatsächlich vereinbarte Preis. Er kann durch besondere Umstände geprägt sein, etwa Zeitdruck oder Verwandtschaft.
- Beleihungswert: ein auf Dauer ausgelegter, vorsichtig angesetzter Wert für Kreditzwecke, siehe Beleihungswert.
- Buchwert und Steuerwerte: folgen bilanz- bzw. steuerrechtlichen Regeln und können erheblich abweichen.
Worauf man achten sollte
Wer eine Zahl als „Marktwert“ vorgelegt bekommt, sollte nach Stichtag, Verfahren und Grundlagen fragen. Ein Marktwert ohne nachvollziehbare Herleitung ist schwer zu beurteilen. Näheres zur Methodik finden Sie im Ratgeber Verkehrswert und unter Wohnimmobilien bewerten.
Hilfreich ist auch die Frage, wofür die Zahl gedacht ist. Für Verkauf, Erbauseinandersetzung oder Finanzierung kann derselbe Marktwert unterschiedlich eingeordnet werden, weil im Einzelfall mehr oder weniger gezahlt wird.
Häufige Fragen
Ist der Marktwert höher als der Verkehrswert?
Gilt ein Marktwert dauerhaft?
Verwandte Begriffe
- Verkehrswert
- Beleihungswert
- Wertermittlungsstichtag
- ImmoWertV
- Vergleichswertverfahren
- Drittverwendungsfähigkeit
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.