Die gesetzliche Definition
Nach § 194 Baugesetzbuch ist der Verkehrswert der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Einfacher gesagt: Der Verkehrswert ist der Preis, den ein vernünftiger Käufer einem vernünftigen Verkäufer am Stichtag für genau diese Immobilie zahlen würde – ohne Zeitdruck, ohne Liebhaberpreis, ohne Verwandtschaftsrabatt.
Verkehrswert, Marktwert, Kaufpreis, Beleihungswert
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Rechtlich gleichbedeutend. Maßgeblich für Finanzamt, Gericht, Erbauseinandersetzung. |
| Kaufpreis | Der tatsächlich vereinbarte Preis – kann durch Zeitdruck oder persönliche Umstände vom Verkehrswert abweichen. |
| Beleihungswert | Vorsichtiger Wert, den Banken für die Kreditvergabe ansetzen; meist deutlich unter dem Verkehrswert. |
| Grundbesitzwert | Steuerlicher Wert, den das Finanzamt pauschal für Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt. |
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, hängt davon ab, wie Immobilien dieser Art am Markt gehandelt werden:
- Vergleichswertverfahren – wenn genügend Verkäufe vergleichbarer Objekte vorliegen, etwa bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken
- Sachwertverfahren – bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
- Ertragswertverfahren – bei vermieteten Objekten und Gewerbeimmobilien
Grundlage aller Verfahren ist der Bodenwert, meist abgeleitet aus dem Bodenrichtwert. Anschließend werden besondere Merkmale wie Bauschäden, Rechte und Lasten oder Mietverträge berücksichtigt.
Der Stichtag
Ein Verkehrswert gilt immer für einen bestimmten Tag. Bei einer Erbschaft ist das der Todestag, bei einer Scheidung der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Deshalb kann ein Gutachten auch rückwirkend erstellt werden.
Häufige Fragen
Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?
Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?
Weiterlesen
Fachlich geprüft von unseren zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.