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Warum es so viele Werte gibt
Kurz gesagt: Verkehrswert und Marktwert sind im deutschen Recht dasselbe. Der Kaufpreis ist das, was tatsächlich vereinbart wurde. Beleihungswert, Versicherungswert und Grundbesitzwert beantworten jeweils andere Fragen: Was trägt ein Darlehen? Was kostet der Wiederaufbau? Was nimmt das Finanzamt an? Wer weiß, welcher Wert gemeint ist, vermeidet Streit und teure Fehlentscheidungen.
Das gilt für Wohnimmobilien ebenso wie für Gewerbeobjekte. Bei Gewerbeimmobilien kommen zusätzliche Begriffe wie Kaufpreisfaktor, Nettoanfangsrendite oder Investorenwert hinzu, die im Markt oft nebeneinander verwendet werden.
Die wichtigsten Begriffe im Überblick
| Begriff | Was er bedeutet | Wer ihn festlegt | Wofür er gebraucht wird |
|---|---|---|---|
| Verkehrswert (Marktwert) | Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre | Sachverständiger im Gutachten | Verkauf, Erbe, Scheidung, Streit, Nachweis gegenüber Behörden |
| Kaufpreis | Der tatsächlich vereinbarte Preis | Käufer und Verkäufer | Kaufvertrag, Grunderwerbsteuer |
| Beleihungswert | Vorsichtiger, langfristiger Wert für die Kreditsicherheit | Die Bank | Darlehenshöhe, Finanzierung |
| Versicherungswert | Kosten für den Wiederaufbau des Gebäudes (ohne Grundstück) | Versicherer, Sachverständiger | Gebäudeversicherung |
| Grundbesitzwert | Wert nach dem Bewertungsgesetz für steuerliche Zwecke | Finanzamt | Erbschaft- und Schenkungsteuer |
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Bodenwert je m² für ein Gebiet | Gutachterausschuss | Ausgangsgröße für den Bodenwert |
| Mietwert | Marktübliche Miete | Sachverständiger, Mietspiegel | Ertragswert, Mietgutachten |
Verkehrswert und Marktwert: dasselbe
Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch definiert, die ImmoWertV spricht vom Marktwert. Gemeint ist derselbe Wert: der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne persönliche Verhältnisse und ohne ungewöhnliche Umstände. Details im Ratgeber Der Verkehrswert und im Lexikon unter Marktwert. Er ist ein Schätzwert, kein Preis, den jemand zahlen muss.
Kaufpreis: Was tatsächlich gezahlt wird
Der Kaufpreis entsteht durch Verhandlung. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, etwa weil der Verkäufer es eilig hat, ein Käufer unbedingt dieses Objekt will oder Verwandte untereinander verkaufen. Deshalb sind Kaufpreise unter Verwandten, Zwangsverkäufe und Paketverkäufe als Vergleichspreise in der Regel nicht geeignet. Ein einzelner Kaufpreis ist kein Beweis für den Verkehrswert, er ist ein Datenpunkt.
Beleihungswert: vorsichtig und langfristig
Banken rechnen mit einem niedrigeren, vorsichtigen Wert, damit das Darlehen auch bei Marktschwäche gesichert bleibt. Der Beleihungswert liegt deshalb in der Regel unter dem Verkehrswert. Bei Gewerbeobjekten wirkt sich das besonders stark aus, siehe Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien.
Versicherungswert: der Wiederaufbau, nicht der Markt
Der Versicherungswert fragt, was es kosten würde, das Gebäude neu zu errichten. Das Grundstück zählt nicht dazu, der Markt auch nicht. Ein Haus in einer Region mit niedrigen Preisen kann einen hohen Versicherungswert und einen niedrigen Verkehrswert haben. Mehr dazu: Gutachten für den Versicherungswert.
Grundbesitzwert: die Sicht des Finanzamts
Für Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt einen Wert nach dem Bewertungsgesetz. Er kann vom Verkehrswert abweichen. Weist der Steuerpflichtige mit einem Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nach, kann dieser unter bestimmten Voraussetzungen angesetzt werden. Das prüft Ihr Steuerberater. Siehe Grundbesitzwertbescheid zu hoch und Gegengutachten bei Erbschaft.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen. Eine Wohnimmobilie hat folgende Werte nebeneinander: Der Verkehrswert zum Stichtag beträgt 400.000 €. Verkauft wird für 385.000 €, weil die Verkäufer es eilig haben. Die Bank setzt einen Beleihungswert von 340.000 € an und beleiht davon einen Teil. Der Versicherungswert des Gebäudes liegt bei 360.000 €, weil Baukosten gestiegen sind. Das Finanzamt kam beim Grundbesitzwert auf 430.000 €. Keiner dieser Werte ist falsch, jeder beantwortet eine andere Frage. Erst wenn man sie verwechselt, entsteht Streit.
Welchen Wert brauche ich wofür?
| Anlass | Passender Wert | Weiterführend |
|---|---|---|
| Verkauf oder Kauf | Verkehrswert, als Orientierung für den Preis | Online-Bewertung oder Gutachten |
| Erbfall, Pflichtteil, Scheidung | Verkehrswert zum Stichtag | Stichtag und Gültigkeit |
| Finanzierung | Beleihungswert der Bank, ergänzend Verkehrswert | Gutachten für Finanzierung |
| Gebäudeversicherung | Versicherungswert | Versicherungswert |
| Erbschaftsteuer | Grundbesitzwert, ersatzweise nachgewiesener Verkehrswert | Erbschaft und Schenkung |
| Gewerbeimmobilie kaufen | Verkehrswert plus Kaufpreisfaktor und Rendite | Ankaufsprüfung |
Besonderheiten bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeobjekten treten im Markt zusätzliche Begriffe auf. Der Kaufpreisfaktor setzt den Preis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete, die Nettoanfangsrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten. Beides sind Kennzahlen zur Einordnung, keine Werte im Sinne der ImmoWertV. Der Verkehrswert bleibt die Größe, an der sich Preis und Kennzahlen messen lassen. Bei Eigennutzung, Spezialimmobilien oder Portfolios spielt außerdem die Bewertungsmethode eine große Rolle, siehe Ertragswertverfahren und Portfoliobewertung.
Typische Missverständnisse
- „Der Verkehrswert ist der Preis, den ich bekomme.“ Nein. Er ist ein Schätzwert zum Stichtag. Der tatsächliche Preis hängt von Verhandlung, Zeitpunkt und Nachfrage ab.
- „Das Finanzamt hat den Wert festgelegt, also stimmt er.“ Der Grundbesitzwert folgt dem Bewertungsgesetz und kann vom Marktwert abweichen. Ein abweichender Verkehrswert lässt sich nachweisen, siehe Grundbesitzwert-Einspruch.
- „Die Bank bewertet mein Haus mit 300.000 €, also ist es nicht mehr wert.“ Die Bank bewertet vorsichtig und für ihren Zweck. Der Verkehrswert kann höher liegen.
- „Online-Rechner zeigen den Verkehrswert.“ Sie zeigen Durchschnittswerte. Was das für den Einzelfall bedeutet, erklärt Online-Bewertung oder Gutachten.
- „Der Bodenrichtwert ist der Wert meines Grundstücks.“ Er ist ein Durchschnitt für ein Gebiet. Ihr Grundstück kann abweichen, siehe Bodenrichtwert und Bodenwert.
- „Gutachten ist gleich Gutachten.“ Ein Kurzgutachten und ein vollständiges Verkehrswertgutachten unterscheiden sich im Umfang und in der Anerkennung, siehe Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten.
Wie ein Verkehrswert entsteht, in Kürze
Der Sachverständige sichtet Unterlagen, besichtigt das Objekt, wählt nach Objektart das passende Verfahren und prüft das Ergebnis am Markt. Das Gutachten dokumentiert jeden Schritt, damit Auftraggeber, Banken und Behörden die Zahl nachvollziehen können. Wie man ein Gutachten auf Nachvollziehbarkeit prüft, steht im Ratgeber Verkehrswertgutachten prüfen. Preise für Gewerbeobjekte nennen wir auf Anfrage.
Häufige Fragen
Sind Verkehrswert und Marktwert dasselbe?
Warum liegt der Kaufpreis oft über oder unter dem Verkehrswert?
Warum ist der Beleihungswert niedriger?
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Versicherungswert?
Welchen Wert braucht das Finanzamt?
Ist der Wert in Immobilienportalen ein Verkehrswert?
Welchen Wert braucht man bei Scheidung oder Erbe?
Weiterlesen
- Der Verkehrswert
- Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten
- Beleihungswert Gewerbe
- Bodenrichtwert und Bodenwert
- Online-Bewertung oder Gutachten
- Gewerbeimmobilien bewerten
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.