Kurz gesagt: Der Grundbesitzwert ist der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz festgestellte steuerliche Wert eines Grundstücks, vor allem für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Er kann vom Verkehrswert abweichen; ein niedrigerer Verkehrswert kann unter Voraussetzungen nachgewiesen werden (§ 198 BewG).
Bedeutung und Ermittlung
Bei Erbfall oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes, je nach Grundstücksart mit typisierten Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Maßstab ist der gemeine Wert, der dem Verkehrswert entspricht. Die Typisierung berücksichtigt aber nicht jede Besonderheit, deshalb weicht der Verkehrswert im Einzelfall ab.
Nachweis eines niedrigeren Werts
Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden, in der Regel durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen, etwa eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Das Vorgehen:
- Steuerbescheid und die Frist für den Einspruch prüfen, die im Bescheid genannt ist
- Verkehrswertgutachten auf den steuerlichen Bewertungsstichtag erstellen lassen
- Gutachten dem Finanzamt vorlegen, das über die Anerkennung entscheidet
Stichtag ist der Zeitpunkt der Steuerentstehung, siehe Wertermittlungsstichtag. Ein Gutachten lohnt sich nur, wenn es einen niedrigeren Wert belegt; ob das zu erwarten ist, lässt sich vorab grob einschätzen.
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Abgrenzung und häufige Missverständnisse
Der Grundbesitzwert ist weder der Verkehrswert noch der Bodenrichtwert. Für die Grundsteuer gelten eigene Regeln (in Bayern wird sie flächenbasiert berechnet), die einem anderen Zweck dienen und nicht gleichgesetzt werden dürfen. Beim Pflichtteil ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich, nicht der steuerliche Wert (§ 2311 BGB). Ein Bescheid ist nicht automatisch zu hoch oder zu niedrig; das zeigt erst die Prüfung.
Worauf man achten sollte
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Abstand zwischen Bescheid und erwartetem Verkehrswert ab. Die steuerliche Beurteilung und der Einspruch sind Sache des Steuerberaters; wir erstellen das Wertgutachten. Siehe Grundbesitzwert und Einspruch und Gegengutachten bei Erbschaft.
Häufige Fragen
Ist der Grundbesitzwert gleich dem Verkehrswert?
Kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen?
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