Der Bescheid ist da, aber der Wert passt nicht
Kurz gesagt: Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien nach einem pauschalen, typisierenden Verfahren. Das Ergebnis kann deutlich vom tatsächlichen Wert abweichen, etwa bei Renovierungsstau oder anderen Besonderheiten des Objekts. Ob ein Gutachten zu einer Korrektur führt, hängt immer vom Einzelfall ab. In vielen Fällen lässt sich ein niedrigerer Wert nachvollziehbar nachweisen, wenn die Pauschalbewertung Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt.
Typisch ist dieser Ablauf: Die Erben erhalten den Bescheid, in dem das Finanzamt die Immobilie mit einer bestimmten Summe ansetzt. Beim Blick auf das Haus stellt sich heraus: Es gibt Renovierungsstau, das Dach ist alt, die Heizung muss erneuert werden. Der angesetzte Wert wirkt zu hoch. Dann kommen Erben zu uns. Unsere Seite zum Thema: Erbschaft und Schenkung.
Wie ein Gegengutachten funktioniert
Der Gesetzgeber lässt in bestimmten Fällen zu, dass der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert nachweist, als er sich aus dem pauschalen Verfahren ergibt (siehe § 198 Bewertungsgesetz). Üblich ist der Nachweis durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Das Finanzamt prüft das Gutachten dann im Einzelfall auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit. Eine Anerkennung lässt sich daher nicht vorab zusichern. Zu den Details, zu Voraussetzungen und Fristen berät Ihr Steuerberater. Allgemein zum Thema: Grundbesitzwert und Einspruch.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Warum die pauschale Bewertung abweichen kann
Ein pauschales Verfahren muss viele Fälle abdecken und kann daher nicht jedes Detail berücksichtigen. Es kann wertmindernde Besonderheiten des konkreten Objekts nicht ausreichend abbilden, zum Beispiel:
- aufgestauter Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf
- Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen oder Fenstern
- besondere Lage- oder Grundstücksmerkmale
- Rechte und Lasten, siehe Dienstbarkeiten
- Mietverhältnisse oder besondere Nutzungen
Ob und wie stark sich das im Einzelfall auswirkt, prüfen wir vor Ort und weisen es nachvollziehbar nach. Eine pauschale Erfolgsquote wäre nicht seriös, denn es hängt immer vom konkreten Fall ab.
Was Sie mitbringen sollten
Typischerweise bringen Auftraggeber mit:
- den Steuerbescheid beziehungsweise die Berechnung des Finanzamts
- vorhandene Objektunterlagen
- gegebenenfalls Angaben zum angesetzten Immobilienwert
Häufig fehlen noch:
- aktuelle Bauunterlagen
- Modernisierungsnachweise
- Informationen über wertmindernde Besonderheiten der Immobilie, zum Beispiel Angebote oder Fotos zum Instandhaltungsbedarf
Wie Sie Unterlagen vollständig zusammenstellen, steht im Ratgeber Unterlagen für das Gutachten. Eine frühzeitige Klärung beim Steuerberater, auch zu Fristen, spart Zeit.
Ablauf in der Praxis
- Bescheid und Objektunterlagen sichten.
- Mit dem Steuerberater klären, ob ein Gutachten in Frage kommt und welche Fristen laufen.
- Ortstermin und Prüfung der Unterlagen, siehe Ortstermin.
- Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung zum maßgeblichen Stichtag, siehe Gültigkeit und Stichtag.
- Vorlage durch den Steuerberater beim Finanzamt.
Die Gutachterform erklärt der Beitrag Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten: Für das Finanzamt ist in der Regel das ausführliche Verkehrswertgutachten gefragt.
Aus der Praxis
Typischerweise bringen Auftraggeber den Steuerbescheid beziehungsweise die Berechnung des Finanzamts, vorhandene Objektunterlagen und teilweise bereits Angaben zum angesetzten Immobilienwert mit.
Häufig fehlen aktuelle Bauunterlagen, Modernisierungsnachweise oder Informationen über wertmindernde Besonderheiten der Immobilie.
Ob ein Gutachten zu einer Korrektur führt, hängt immer vom konkreten Fall ab. Eine pauschale Erfolgsquote wäre nicht seriös. In vielen Fällen kann ein niedrigerer tatsächlicher Immobilienwert nachvollziehbar nachgewiesen werden, wenn die pauschale steuerliche Bewertung Besonderheiten des konkreten Objekts nicht ausreichend berücksichtigt.
Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemeine Information. Wir ermitteln den Wert der Immobilie, leisten aber keine Rechts- oder Steuerberatung. Dafür sind Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater zuständig. Ob, wann und wie Sie gegen einen Bescheid vorgehen, klären Steuerberater oder Rechtsanwalt, bitte rechtzeitig, weil Fristen laufen. Für die Wertermittlung: Kontakt aufnehmen.
Häufige Fragen
Kann ich einen niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachweisen?
Wird das Gutachten sicher anerkannt?
Wie oft führt ein Gegengutachten zu einem niedrigeren Wert?
Gibt es Fristen?
Beraten Sie auch steuerlich?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.