Warum gehört ein Ortstermin zum Gutachten?
Kurz gesagt: Beim Ortstermin besichtigt der Sachverständige Grundstück und Gebäude, erfasst Ausstattung und Zustand und dokumentiert alles mit Fotos. Sie sollten Zutritt zu allen Räumen ermöglichen und Unterlagen bereithalten; Aufräumen oder Renovieren ist nicht nötig.
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der bei einem Verkauf zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Dafür muss der Sachverständige das Objekt so kennen, wie es tatsächlich ist, und nicht nur, wie es in Unterlagen beschrieben wird. Grundbuchauszug, Pläne und Berechnungen sagen viel über Größe und Rechtslage, aber wenig über Ausstattung, Pflegezustand, Grundrisse im Alltag oder die Qualität der Lage direkt am Grundstück.
Deshalb ist die Besichtigung bei einem Verkehrswertgutachten der Regelfall. Sie schafft die Tatsachengrundlage, auf der Bewertungsverfahren wie das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren aufbauen. Was beim Termin nicht erfasst wird, muss später geschätzt oder als Annahme im Gutachten ausgewiesen werden, und das macht ein Gutachten angreifbarer.
Wie läuft die Besichtigung ab?
Den Termin stimmen wir vorab mit Ihnen ab, in der Regel telefonisch oder per E-Mail. Vor Ort beginnt der Sachverständige meist mit einem kurzen Gespräch: Er klärt, wer das Objekt nutzt, welche Veränderungen es seit dem Bau gab und welche Unterlagen noch fehlen. Danach folgt ein Rundgang, zunächst außen (Grundstück, Zuwegung, Fassade, Dach, Nebengebäude, Stellplätze), dann innen Raum für Raum.
Wie lange das dauert, hängt vom Objekt ab. Eine Eigentumswohnung ist schneller erfasst als ein Mehrfamilienhaus, eine Gewerbehalle mit Büroteil oder ein landwirtschaftlicher Betrieb mit mehreren Gebäuden. Eine feste Dauer lässt sich deshalb nicht seriös nennen; wir planen den Zeitrahmen nach Größe und Komplexität und sagen ihn Ihnen bei der Terminabstimmung.
Während des Rundgangs misst der Sachverständige bei Bedarf nach, vergleicht die Pläne mit der Realität und notiert Auffälligkeiten. Fragen an Sie sind ausdrücklich erwünscht, denn oft kennen Eigentümer die Geschichte des Hauses am besten.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Was wird besichtigt und dokumentiert?
Alles, was den Wert beeinflussen kann. Dazu zählen in der Regel:
- Lage und Umfeld des Grundstücks, Zuschnitt, Erschließung, Zufahrt
- Bauweise, Baujahr, Gebäudeaufteilung, tatsächliche Nutzung der Räume
- Ausstattung und Qualität von Böden, Fenstern, Bädern, Heizung und Haustechnik
- Erkennbarer Modernisierungsstand und optischer Zustand
- Außenanlagen, Garagen, Nebengebäude
- Bei Vermietung: Nutzungsart, Flächen und Zuordnung zu Mietverhältnissen
Der Sachverständige fotografiert das Objekt, damit die Beschreibung im Gutachten nachvollziehbar belegt ist.
Wichtig zur Einordnung: Wir erfassen den Zustand, soweit er für die Wertermittlung relevant ist und mit bloßem Auge erkennbar. Eine technische Untersuchung der Bausubstanz, die Suche nach Ursachen von Schäden oder Aussagen zur Statik sind nicht Teil unserer Leistung. Wo ein Bedarf besteht, empfehlen wir dafür entsprechend spezialisierte Fachleute; ihre Erkenntnisse können dann als Information in die Wertermittlung einfließen.
Wer sollte anwesend sein und wie bereiten Sie sich vor?
Anwesend sein sollte mindestens eine Person, die das Objekt aufschließen kann und Auskunft zu Nutzung und Geschichte geben kann, meist der Eigentümer oder eine bevollmächtigte Person. Bei mehreren Beteiligten, etwa Erben oder Ehepartnern, ist es sinnvoll, dass alle Seiten informiert sind und bei Bedarf eine Vertretung benennen. Bei vermieteten Objekten ist es hilfreich, wenn auch die Mieter vorab Bescheid wissen.
Zur Vorbereitung hat sich diese Checkliste bewährt:
- Alle Räume zugänglich machen, auch Keller, Dachboden, Garage und Nebengebäude
- Schlüssel für abgeschlossene Bereiche bereithalten
- Unterlagen zusammenstellen, siehe Unterlagen für das Verkehrswertgutachten
- Durchgeführte Modernisierungen mit ungefährem Zeitpunkt notieren
- Bestehende Mietverträge und Besonderheiten (Wohnrechte, Nutzungsvereinbarungen) bereitlegen
Aufräumen oder Renovieren vor dem Termin ist nicht nötig. Der Sachverständige bewertet den tatsächlichen Zustand zum Stichtag, nicht eine hergerichtete Fassung.
Sonderfälle: vermietet, Erbengemeinschaft, kein Zutritt
Bei vermieteten Objekten braucht der Sachverständige in der Regel die Mitwirkung der Mieter, weil er deren Räume betreten muss. Eigentümer sollten die Mieter frühzeitig informieren und einen Termin abstimmen. Gelingt das nicht, lässt sich der Umfang der Besichtigung im Gutachten offenlegen.
In einer Erbengemeinschaft sind oft mehrere Personen beteiligt, nicht alle wohnen vor Ort. Hier hilft ein gemeinsamer Ansprechpartner, damit der Termin zustande kommt. Zum Hintergrund lesen Sie auch Gutachten bei Erbschaft und Schenkung.
Bei der Zwangsversteigerung haben Sachverständige häufig keinen gesicherten Zutritt zum Objekt. Dann kann sich die Wertermittlung auf eine Außenbesichtigung und die vorhandenen Akten stützen. Das Gutachten weist dies offen aus und berücksichtigt die Unsicherheit. Mehr dazu unter Gutachten bei Zwangsversteigerung.
Auch ein Gutachten nach Aktenlage ist in bestimmten Fällen möglich, etwa wenn das Objekt nicht mehr zugänglich ist. Es hat jedoch eine geringere Aussagekraft, und nicht jede Stelle akzeptiert es. Das sollte vorab geklärt werden.
Was passiert nach dem Ortstermin?
Nach der Besichtigung wertet der Sachverständige die Feststellungen aus, ergänzt fehlende Unterlagen, holt Auskünfte ein, etwa zum Bodenrichtwert, und wählt das geeignete Bewertungsverfahren. Sie erfahren dann, welche Informationen ggf. noch fehlen. Danach entsteht das schriftliche Gutachten mit Objektbeschreibung, Fotodokumentation, Verfahrenswahl, Berechnung und Ergebnis. Wie das Ergebnis zustande kommt, lesen Sie im Beitrag Verkehrswert. Woran Sie einen qualifizierten Gutachter erkennen, erklärt Sachverständigen erkennen.
Wir haben seit 2011 über 2.000 Gutachten erstellt, bayernweit und mit Ortstermin als festem Bestandteil. Bei Fragen zum Ablauf helfen wir Ihnen vorab gern weiter.
Aus der Praxis
Bei einem klassischen Einfamilienhaus dauert ein Ortstermin häufig etwa 45 bis 90 Minuten. Größere Wohn- oder Gewerbeobjekte brauchen entsprechend mehr Zeit.
Ein typischer Fehler: Keller, Dachboden oder Nebengebäude sind nicht zugänglich, oder wichtige Unterlagen liegen nicht bereit.
Je nach Objekt haben wir Kamera, Laserentfernungsmesser, Maßband, Unterlagen und digitale Erfassungsmöglichkeiten dabei.
Hinweis: Der Ortstermin dient der Erfassung wertrelevanter Merkmale, nicht der Untersuchung von Bauschäden. Wenn der Zutritt unsicher ist, sprechen Sie uns vor der Beauftragung an: Kontakt aufnehmen.
Häufige Fragen
Muss ich beim Ortstermin selbst anwesend sein?
Wie lange dauert ein Ortstermin?
Muss ich vor dem Termin aufräumen oder renovieren?
Was ist, wenn Mieter den Zutritt verweigern?
Prüft der Sachverständige auch Bauschäden?
Weiterlesen
- Unterlagen für das Verkehrswertgutachten
- Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten
- Verkehrswert einfach erklärt
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.