Hat ein Gutachten ein Ablaufdatum?
Kurz gesagt: Eine gesetzliche Frist, nach der ein Immobiliengutachten verfällt, gibt es nicht. Ein Gutachten gilt immer für einen bestimmten Stichtag. Ob es später noch ausreicht, entscheidet der Zweck und die Stelle, die es verwenden soll. Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung kann dazu im Einzelfall eine Einschätzung geben.
Der Wert einer Immobilie ändert sich mit dem Markt, mit dem Zustand des Objekts und mit rechtlichen Rahmenbedingungen. Ein Gutachten bildet diese Faktoren zu einem bestimmten Zeitpunkt ab. Danach wird es nicht „ungültig“, es beschreibt aber einen Zustand, der sich verändert haben kann. Die Grundlagen zum Verkehrswert finden Sie im Beitrag Verkehrswert.
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
Die ImmoWertV 2021 unterscheidet zwei Zeitpunkte:
- Wertermittlungsstichtag: der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Maßgeblich sind die allgemeinen Wertverhältnisse, also die Marktlage, zu diesem Tag.
- Qualitätsstichtag: der Zeitpunkt, auf den sich der Zustand des Grundstücks bezieht, also etwa Bebauung, Nutzung und Entwicklungszustand.
In den meisten Fällen fallen beide zusammen. Sie können abweichen, wenn etwa ein Grundstück zum Stichtag noch unbebaut oder nicht baureif war, der Zustand aber für die Bewertung eine andere Bedeutung hat. Das Gutachten nennt beide Stichtage ausdrücklich. Wer ein Gutachten liest, sollte zuerst dieses Datum prüfen.
Zusätzlich gibt es das Datum, an dem der Sachverständige das Gutachten fertigstellt, und das Datum des Ortstermins. Auch sie stehen im Gutachten und sind von den Stichtagen zu unterscheiden, siehe Der Ortstermin.
Unsicher, was in Ihrem Fall passt? Wir sagen es Ihnen ehrlich, gern vorab am Telefon: 09605 / 66 92 588 oder Anfrage senden.
Wie aktuell muss ein Gutachten sein?
Das richtet sich nach dem Zweck. Eine starre Faustregel, etwa eine bestimmte Zahl von Monaten, nennen wir bewusst nicht, weil sie weder rechtlich noch fachlich allgemein gilt.
- Gericht und Verfahren: Entscheidend ist der Zeitpunkt, auf den das Verfahren abstellt. Das kann der Stichtag der Verhandlung oder ein früherer Zeitpunkt sein.
- Finanzamt: Hier gibt der steuerliche Anlass den Bewertungsstichtag vor. Das klärt Ihr Steuerberater, siehe Für Anwälte und Steuerberater.
- Bank: Kreditinstitute legen häufig eigene Anforderungen an die Aktualität fest, siehe Finanzierung und Beleihung.
- Verkauf oder Familie: Hier entscheidet die Marktentwicklung, ob der Wert noch passt.
Fragen Sie vorab bei der empfangenden Stelle nach, ob und in welcher Form ein älteres Gutachten anerkannt wird.
Auch bei Verträgen kann der Stichtag eine Rolle spielen, etwa wenn ein Wert als Grundlage für einen Ausgleich oder eine Übertragung dient. Dort sollte der Bezugszeitpunkt im Vertrag klar benannt sein.
Wann ist eine Aktualisierung sinnvoll?
Eine Aktualisierung oder ein neues Gutachten kann sinnvoll sein, wenn sich seit dem Stichtag etwas Wesentliches geändert hat:
- Der Markt hat sich spürbar verändert, etwa durch Zinsen oder Nachfrage
- Am Objekt wurde umgebaut, modernisiert oder angebaut
- Mietverträge, Nutzung oder Rechte und Lasten haben sich verändert
- Der Bodenrichtwert wurde neu festgelegt, siehe Bodenrichtwert
- Die empfangende Stelle verlangt eine zeitnahe Bewertung
Ob eine Fortschreibung genügt oder ein vollständig neues Gutachten nötig ist, hängt vom Umfang der Änderungen ab. Wir beurteilen das nach Rücksprache mit Ihnen im Einzelfall.
Als Faustregel gilt: Je größer der zeitliche Abstand und je bewegter der Markt, desto eher lohnt eine Rückfrage. Ein Gutachten, das sich auf einen weit zurückliegenden Stichtag bezieht, kann für einen Zweck genau richtig sein, etwa für eine Erbauseinandersetzung, und für einen anderen, etwa einen aktuellen Verkaufspreis, unpassend.
Rückwirkende Gutachten, zum Beispiel zum Erbfall
Oft wird der Wert nicht für heute, sondern für einen Zeitpunkt in der Vergangenheit gebraucht. Typisch ist der Erbfall: Hier kommt es auf den Wert zum Todestag an, auch wenn die Erben erst Monate später einen Gutachter beauftragen. Der Sachverständige legt dann den Wertermittlungsstichtag auf den Erbfall und bewertet nach den Marktverhältnissen und dem Zustand zu diesem Tag.
Das ist anspruchsvoller als eine Bewertung zum heutigen Tag, weil Marktdaten, Mieten und der damalige Zustand rekonstruiert werden müssen. Fotos, Unterlagen und Aussagen der Beteiligten helfen dabei, siehe Unterlagen für das Verkehrswertgutachten. Auch bei Schenkung, Scheidung oder Pflichtteil können unterschiedliche Stichtage maßgeblich sein. Hintergründe: Erbschaft und Schenkung und Pflichtteil. Maßgeblich ist stets der Zeitpunkt, den die rechtliche Frage vorgibt; dazu berät Sie Ihr Anwalt oder Steuerberater.
Was bedeutet das praktisch für Sie?
Prüfen Sie zuerst, wofür Sie den Wert brauchen und auf welchen Zeitpunkt es ankommt. Das klären Sie am besten mit Anwalt, Steuerberater oder der empfangenden Stelle. Nennen Sie dem Sachverständigen bei der Anfrage drei Dinge:
- Den Zweck des Gutachtens und die Stelle, die es verwenden soll
- Den gewünschten Stichtag, bei Rückfragen auch den Anlass (etwa Todestag, Trennung, Übertragung)
- Alle Veränderungen am Objekt seit diesem Zeitpunkt, falls er in der Vergangenheit liegt
Wenn Sie bereits ein Gutachten besitzen, prüfen Sie dessen Stichtag und fragen Sie, ob es für Ihren Zweck noch trägt. Oft genügt eine kurze Rücksprache, um zu klären, ob eine Ergänzung nötig ist. Wir haben seit 2011 über 2.000 Gutachten erstellt, bayernweit, und beurteilen solche Fälle gern gemeinsam mit Ihnen. Die Grundlagen zum Verkehrswert selbst finden Sie im Beitrag Verkehrswert, dort ist der Stichtag nur kurz erwähnt; hier haben wir ihn vertieft.
Aus der Praxis
Nach einer Aktualisierung wird häufig gefragt, wenn ein Gutachten bereits einige Jahre alt ist und sich Markt, Zustand oder Nutzung verändert haben.
Ein Beispiel: Ein Gutachten wurde vor drei Jahren erstellt. Seitdem gab es deutliche Marktbewegungen und eine größere Modernisierung. Dann lässt sich der alte Wert nicht einfach weiterverwenden. Wir prüfen, welche Daten noch aktuell sind und welche neu erhoben werden müssen.
Hinweis: Ein vorhandenes Gutachten behält seinen Aussagewert für den genannten Stichtag. Ob es für Ihren Zweck ausreicht, klären Sie am besten mit der empfangenden Stelle. Bei Unsicherheit helfen wir gern: Kontakt aufnehmen.
Häufige Fragen
Gibt es eine gesetzliche Gültigkeitsdauer für Gutachten?
Was ist der Unterschied zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag?
Kann ein Gutachten rückwirkend erstellt werden?
Wann sollte ich ein älteres Gutachten aktualisieren lassen?
Akzeptieren Banken und Finanzämter ältere Gutachten?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.