Was im Exposé steht und was es nicht zeigt
Kurz gesagt: Exposés nennen Kaufpreis, Mieteinnahmen und oft eine Rendite. Ob die Miete nachhaltig ist, der Mieter bleibt und das Gebäude ohne große Investitionen genutzt werden kann, müssen Sie selbst prüfen oder prüfen lassen.
Checkliste vor dem Kauf
| Prüfpunkt | Frage |
|---|---|
| Mieten | Entspricht die Ist-Miete der marktüblichen Miete? Siehe marktübliche Miete. |
| Mietverträge | Restlaufzeit, Optionen, Wertsicherung, Umlagen, Kündigungsrechte. Siehe Mietverträge und Wert. |
| Mieter | Branche, Bonität, Abhängigkeit von einem einzigen Mieter. |
| Zustand | Instandhaltungsstau, anstehende Erneuerungen, Restnutzungsdauer. |
| Baurecht | Genehmigte Nutzung, Bebauungsplan, Bestandsschutz, Entwicklungszustand. |
| Grundbuch | Lasten, Dienstbarkeiten, Baulasten, Vorkaufsrechte. |
| Altlastenverdacht | Frühere Nutzung als Tankstelle, Metallverarbeitung oder Lager. Siehe Altlasten. |
| Kaufpreis | Kaufpreisfaktor und Rendite im Vergleich zum Markt. Siehe Kaufpreisfaktor und Rendite. |
Was sich in den Zahlen zeigt
Viele Exposés rechnen mit der Bruttorendite auf Basis der Ist-Miete. Aussagekräftiger ist die Nettoanfangsrendite, die Nebenkosten des Kaufs und nicht umlagefähige Kosten berücksichtigt. Vergleichen Sie außerdem die Ist-Miete mit der marktüblichen Miete. Liegt die Ist-Miete deutlich darüber, ist das Risiko hoch, dass sie bei Vertragsende sinkt. Liegt sie darunter, kann das Potenzial sein, oft aber nur mit Investition oder neuem Mieter. Das Zusammenspiel erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor und Rendite.
Warnzeichen im Angebot
- Hoher Anteil an Leerstand, der im Exposé nicht genannt wird
- Ein einziger Mieter mit kurzer Restlaufzeit
- Fehlende Unterlagen, etwa keine Baugenehmigung oder kein Grundbuchauszug
- Mietverträge mit auffällig langen mietfreien Zeiten oder Staffeln, die den Ertrag künstlich hoch erscheinen lassen
- Drängender Zeitdruck, bevor Sie Unterlagen prüfen können
- Auffällige Nutzung in der Vergangenheit, die auf Altlasten hindeuten kann
Ankauf zu Eigennutzung oder als Kapitalanlage
Bei Eigennutzung bewerten wir die Immobilie mit der Miete, die ein Dritter zahlen würde. Das zeigt, ob der Kaufpreis im Verhältnis zur Nutzbarkeit angemessen ist, und wie leicht sich das Objekt später verkaufen oder vermieten ließe. Bei Kapitalanlagen zählen Mietvertragslage, Mieterbonität und Leerstandsrisiko. Mehr dazu auf der Seite Gutachten für vermietete Kapitalanlagen.
Auch die Bank prüft den Wert vor einer Finanzierung, meist mit einem eigenen Beleihungswert. Der kann niedriger ausfallen als der Kaufpreis, siehe Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien.
Typische Fehler beim Ankauf
- Rendite auf Basis der Ist-Miete berechnen, obwohl der Vertrag bald endet.
- Leerstand und Neuvermietungskosten nicht einplanen.
- Instandhaltungsrückstau erst nach dem Kauf erkennen.
- Nutzungsänderungen annehmen, die baurechtlich nicht möglich sind.
Was wir für Käufer tun
Wir ermitteln den Verkehrswert zum Stichtag und zeigen, welche Annahmen den Preis tragen. Das hilft bei der Verhandlung und beim Entschluss. Zu den Leistungen für Käufer siehe Kaufberatung und Gewerbeimmobilien bewerten. Eine Rechts-, Steuer- oder Bauschadenprüfung gehört nicht dazu, dafür sind Rechtsanwalt, Steuerberater und Bausachverständige zuständig.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind fiktive Beispielzahlen. Ein Geschäftshaus wird für 2.000.000 € angeboten, die Jahresnettokaltmiete beträgt laut Exposé 120.000 €. Das ergibt einen Kaufpreisfaktor von rund 16,7 und eine Bruttoanfangsrendite von 6,0 %. Die Prüfung zeigt: Ein Mieter, der 40 % der Miete zahlt, kann nach zwei Jahren kündigen, und die marktübliche Miete für seine Fläche liegt unter dem Vertragswert. Rechnet man mit der nachhaltigen Miete und dem Leerstandsrisiko, sinkt der Verkehrswert deutlich unter den Angebotspreis. Die Rendite aus dem Exposé war rechnerisch richtig, aber nicht nachhaltig.
Wie die Prüfung abläuft
- Unterlagen sammeln: Exposé, Mietverträge, Mieterliste, Grundbuch, Pläne, Nebenkostenabrechnungen.
- Ortstermin: Zustand, Ausstattung, Nutzung und Umfeld werden besichtigt.
- Wertermittlung: Nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Zins, Restnutzungsdauer, Bodenwert.
- Ergebnis: Verkehrswert mit begründeten Annahmen, dazu Hinweise auf Risiken für die Verhandlung.
Wann es sich lohnt
Je höher der Kaufpreis und je komplexer die Vermietung, desto eher lohnt sich die Prüfung vor dem Kauf. Auch bei Spezialimmobilien wie Hotels, Pflegeheimen oder Produktionsgebäuden ist sie hilfreich, weil hier Drittverwendungsfähigkeit und Mieterbindung den Wert stark prägen. Ein verbindliches Angebot erhalten Sie nach einer kurzen Schilderung des Objekts. Anfrage senden
Weiterführend: Due Diligence bei Gewerbeimmobilien und Energetischer Zustand.
Weiterführend: Kaufpreisfaktor- und Renditerechner.
Häufige Fragen
Wie erkenne ich, ob der Kaufpreis angemessen ist?
Wann sollte ich das Gutachten beauftragen?
Prüfen Sie auch den Bauzustand im Detail?
Beraten Sie zur Finanzierung?
Welche Unterlagen brauche ich für die Ankaufsprüfung?
Lohnt sich ein Gutachten bei kleinen Objekten?
Weiterlesen
Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.