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Beleihungswert und Verkehrswert sind zwei verschiedene Werte
Kurz gesagt: Der Verkehrswert bildet ab, was die Immobilie zum Stichtag am Markt erzielen würde. Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger Wert, den ein Kreditinstitut ansetzt, um ein Darlehen abzusichern. Er soll auch dann tragen, wenn der Markt schwächer wird. Deshalb liegt er in der Regel unter dem Verkehrswert.
| Verkehrswert | Beleihungswert | |
|---|---|---|
| Frage | Was würde die Immobilie am Markt bringen? | Welcher Wert sichert das Darlehen langfristig ab? |
| Blickrichtung | Markt zum Stichtag | Nachhaltig, mit Sicherheitsabschlägen |
| Wer legt ihn fest | Sachverständiger im Gutachten | Die Bank, meist durch eigene Bewerter |
| Regelwerk | § 194 BauGB, ImmoWertV | Interne Vorgaben der Bank auf Grundlage der aufsichtsrechtlichen Regeln (Beleihungswertermittlungsverordnung) |
| Verwendung | Kauf, Verkauf, Erbe, Streit, Steuer | Kreditentscheidung und Beleihungsgrenze |
Wie Banken bei Gewerbeobjekten vorgehen
Bei Gewerbeimmobilien prüfen Banken besonders die Nachhaltigkeit des Ertrags. Sie schauen auf die Restlaufzeit der Mietverträge, die Bonität der Mieter, den Leerstand und die Drittverwendungsfähigkeit. Bei Spezialimmobilien setzen sie deshalb häufig deutlich vorsichtigere Werte an als bei Büro- oder Logistikflächen in guter Lage. Die Bewertung erstellt die Bank in der Regel selbst oder über von ihr beauftragte Bewerter. Das Ergebnis und die Beleihungsgrenze bestimmt allein die Bank.
Was ein eigenes Verkehrswertgutachten bei der Finanzierung leisten kann
Ein Verkehrswertgutachten ersetzt die Bewertung der Bank nicht. Es kann aber in Gesprächen eine belastbare, nachvollziehbar begründete Wertbasis liefern:
- Vorbereitung: Sie wissen vor dem Bankgespräch, in welcher Größenordnung der Marktwert liegt und welche Faktoren ihn bestimmen.
- Datengrundlage: Mieten, Flächen, Baujahre und Zustand sind geprüft und dokumentiert, sodass sich Rückfragen schneller klären lassen.
- Klärung von Abweichungen: Weicht ein Bankwert stark ab, lässt sich anhand der Annahmen (Miete, Zins, Restnutzungsdauer) besprechen, woran es liegt.
Ob eine Bank ein externes Gutachten anerkennt, entscheidet sie selbst. Das klären Sie am besten vorab mit Ihrem Ansprechpartner.
Typische Gründe für Abweichungen
| Faktor | Wirkung auf den Beleihungswert |
|---|---|
| Kurze Mietvertragsrestlaufzeit | Bank rechnet mit Leerstand und Neuvermietungsrisiko |
| Spezieller Zuschnitt oder Ausbau | Geringe Drittverwendungsfähigkeit, höhere Abschläge |
| Hohe Leerstandsquote | Nachhaltiger Ertrag wird niedriger angesetzt |
| Instandhaltungsrückstau | Zusätzliche Abschläge für Erneuerungen |
| Standort in schwächerem Markt | Vorsichtigere Marktannahmen |
Zu den Annahmen im Ertragswert siehe auch Liegenschaftszins und Marktanpassung und Mietverträge und Wert.
Quelle: Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und BauGB/ImmoWertV für den Verkehrswert. Dieser Beitrag ersetzt keine Finanzierungsberatung.
Ein vereinfachtes Beispiel
Die Zahlen sind frei gewählte Beispielwerte und keine Marktdaten oder Bankvorgaben. Eine Halle hat einen Verkehrswert von 1.600.000 €. Die Bank setzt wegen einer Mietvertragsrestlaufzeit von nur drei Jahren und einer eingeschränkten Drittverwendung vorsichtigere Annahmen an, zum Beispiel einen höheren Zinssatz, höhere Bewirtschaftungskosten und eine kürzere Restnutzungsdauer. Daraus ergibt sich im Beispiel ein Beleihungswert von 1.250.000 €. Gibt die Bank einen Teil dieses Werts als Darlehen, liegt die Darlehenssumme rechnerisch noch einmal darunter. Der Unterschied zum Verkehrswert ist kein Fehler, sondern gewollt.
Was Sie vor dem Bankgespräch vorbereiten können
- Mieterliste mit Flächen, Mieten, Laufzeiten und Optionen
- Flächenaufstellung, am besten nach gif-Mietfläche oder Nutzfläche getrennt
- Nachweise über Investitionen der letzten Jahre (Dach, Heizung, Brandschutz)
- Betriebskostenabrechnungen, um nicht umlegbare Kosten zu belegen
- Grundbuchauszug und Baugenehmigungen
Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto weniger Spielraum für vorsichtige Annahmen bleibt der Bank. Wer das Objekt vorher von einem Sachverständigen prüfen lässt, erkennt zudem offene Punkte wie fehlende Genehmigungen, bevor die Bank sie findet.
Wann ein Verkehrswertgutachten zusätzlich sinnvoll ist
Nicht jede Finanzierung braucht ein externes Gutachten. Sinnvoll ist es, wenn der Kaufpreis oder die Wertvorstellungen stark auseinanderliegen, wenn mehrere Gesellschafter sich auf einen Wert einigen müssen oder wenn eine Erbengemeinschaft Anteile auseinandersetzt. Zu den Anlässen siehe Alle Anlässe.
Beleihungsauslauf und Darlehenshöhe
Banken begrenzen das Darlehen auf einen Anteil des Beleihungswerts. Dieser Anteil heißt Beleihungsauslauf oder Beleihungsgrenze. Für Pfandbriefbanken gilt dafür eine gesetzliche Obergrenze, andere Institute setzen eigene Grenzen. Wie hoch die Grenze im Einzelfall liegt, bestimmt die Bank und hängt von Objektart, Lage und Bonität ab. Für Sie heißt das: Wer ein Darlehen von 70 % des Kaufpreises benötigt, kann auf einen niedrigeren Beleihungswert stoßen und muss mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten einbringen.
Welche Objektarten Banken besonders streng sehen
| Objektart | Typische Sicht der Bank | Was Sie vorbereiten können |
|---|---|---|
| Büro- und Geschäftshaus in guter Lage | Gut finanzierbar, Mieterbonität zählt | Mieterliste, Laufzeiten, Mietentwicklung |
| Logistik- und Lagerhalle | Gut finanzierbar bei langem Mietvertrag | Siehe Logistikimmobilie bewerten |
| Spezialimmobilie (Produktion, Hotel, Pflege) | Vorsichtige Abschläge wegen Drittverwendung | Nachweise zur Nachnutzung, Pachtvertrag, Investitionsplanung |
| Eigennutzung durch den Eigentümer | Marktmiete wird fiktiv angesetzt | Mietgutachten, siehe Mietgutachten Gewerbe |
| Objekt mit Leerstand | Neuvermietungsrisiko wird abgezogen | Vermarktungsnachweise, siehe Leerstand bewerten |
Wann ein eigenes Gutachten bei der Bank hilft
Ein eigenes Gutachten ersetzt die Bewertung der Bank nicht, kann aber in drei Situationen helfen: Wenn Sie vor dem Kauf wissen wollen, ob der Preis eine Finanzierung tragen kann. Wenn die Bank eine Bewertung verlangt und Ihre Unterlagen das Objekt besser abbilden als eine Standardannahme. Und wenn der Bankwert deutlich abweicht und Sie die Gründe prüfen wollen, siehe Gutachten für Finanzierung und Beleihung. Preise nennen wir bei Gewerbeobjekten auf Anfrage.
Weiterführend: Gewerbeimmobilie finanzieren.
Häufige Fragen
Warum liegt der Beleihungswert unter dem Verkehrswert?
Ersetzt mein Verkehrswertgutachten die Bankbewertung?
Erstellen Sie auch Beleihungswertgutachten für Banken?
Welche Unterlagen verlangt die Bank bei Gewerbeobjekten?
Wie hoch ist der Beleihungsauslauf bei Gewerbeimmobilien?
Hilft ein Gutachten, wenn die Bank einen niedrigeren Wert ansetzt?
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Fachlich geprüft von Oliver Nitschke, zertifiziertem Sachverständigen für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.