Was wir unter Logistikimmobilien verstehen
Dazu gehören moderne Distributionshallen an Autobahnen ebenso wie ältere Lagerhallen im Gewerbegebiet, Speditionshöfe mit Umschlaghalle und Werkstatt oder Kühl- und Tiefkühllager. Viele Objekte in der Oberpfalz und in Niederbayern sind mittelgroße Hallen, die von regionalen Betrieben genutzt oder an Speditionen und Händler vermietet werden. Für die Bewertung ist entscheidend, welches Marktsegment ein Objekt tatsächlich bedient.
Was den Wert bestimmt
- Lage und Verkehrsanbindung: Entfernung zur Autobahnauffahrt, Zufahrt ohne Ortsdurchfahrt, Nachtbetrieb möglich oder nicht.
- Lichte Höhe: Moderne Lagerhallen werden deutlich höher gebaut als ältere Hallen. Eine niedrige Halle kann weniger Regalebenen aufnehmen und erzielt entsprechend weniger Miete je Quadratmeter.
- Tore und Rampen: Anzahl der Überladebrücken und ebenerdigen Tore im Verhältnis zur Fläche.
- Boden: Belastbarkeit und Ebenheit, etwa für Hochregale und Schmalgangstapler.
- Stützenraster und Zuschnitt: große, stützenarme Flächen lassen sich flexibel nutzen und teilen.
- Freiflächen: Lkw-Rangier- und Stellflächen, Wechselbrückenplätze, Pkw-Stellplätze.
- Brandschutz und Technik: Sprinkleranlage, Brandabschnitte, Beleuchtung, Heizung, Dachzustand, Photovoltaik.
Welches Verfahren wir anwenden
Logistikflächen werden am Markt als Renditeobjekte gehandelt. Wir bewerten deshalb im Ertragswertverfahren. Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Miete für Hallen-, Büro- und Freiflächen – getrennt angesetzt, weil sie sehr unterschiedlich vermietet werden. Unsere Kenntnis des regionalen Vermietungsmarkts aus der Vermittlung von Gewerbeimmobilien hilft, realistische Mieten und Leerstandsrisiken einzuschätzen. Ein Objekt, das wir bewerten, vermitteln wir allerdings nicht – so bleibt das Gutachten unabhängig.
Bei eigengenutzten Hallen gehen wir genauso vor: Wir fragen, was ein Dritter für die Nutzung zahlen würde. Das Sachwertverfahren dient bei Standardhallen allenfalls zur Plausibilisierung.
Besonderheiten und Risiken
Mietverträge
Bei vermieteten Objekten prüfen wir Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Wertsicherung, Nebenkostenregelung und wer Dach und Fach trägt. Liegt die Vertragsmiete über oder unter der Marktmiete, berücksichtigen wir den Unterschied nur für die Restlaufzeit. Ein langfristiger Vertrag mit einem soliden Mieter stabilisiert den Wert; ein Vertrag, der bald ausläuft, ist bei einer Halle mit veraltetem Standard ein Risiko.
Veraltung
Logistikhallen altern nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich: Die Anforderungen der Nutzer an Höhe, Tore und Bodenqualität steigen. Eine solide gebaute, aber niedrige Halle kann deshalb eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer haben, als ihr Bauzustand vermuten lässt. Für die Abschreibung kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten sinnvoll sein.
Genehmigungen und Nachbarschaft
Betriebszeiten, Lärmschutzauflagen und die Nähe zu Wohngebieten entscheiden, ob ein Standort für Schichtbetrieb geeignet ist. Wir sehen uns Baugenehmigungen und Bebauungsplan an. Bei Tanklagern oder Gefahrstofflagern kommen zusätzliche Auflagen hinzu.
Typische Anlässe
- Finanzierung von Neubau, Erweiterung oder Ankauf
- Sale-and-lease-back – der Betrieb verkauft die Halle und mietet sie zurück
- Unternehmensnachfolge und Gesellschafterwechsel
- Kaufpreisaufteilung nach dem Erwerb
- Verkauf, Kauf, Erbschaft
Welche Unterlagen wir brauchen
- Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne und Baugenehmigungen
- Flächenaufstellung: Halle, Büro, Sozialräume, Freiflächen
- Technische Daten: Höhe, Tore, Bodenbelastbarkeit, Sprinkler
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Angaben zu Modernisierungen und bekannten Schäden, insbesondere am Dach
Praxistipp: Die technischen Daten stehen oft in der Baubeschreibung oder in alten Exposés. Wenn Sie diese Unterlagen vorab heraussuchen, können wir beim Ortstermin gezielt prüfen statt suchen.
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